《关于规范韶关市区普通商品住房新开发项目配建保障性住房工作的通知》已经市政府批准，并经市司法局合法性审查，审查号：韶法审〔2023〕13号，现予以发布。
特此通告
韶关市住房和城乡建设管理局 韶关市财政局
韶关市自然资源局
2023年8月21日
关于规范韶关市区普通商品住房新开发
项目配建保障性住房工作的通知
为进一步完善我市住房保障体系，健全住房保障房源供应长效机制，根据《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》（国办发〔2011〕45号）、《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发〔2021〕22号）、《广东省城镇住房保障办法》（粤府令第181号）和《广东省住房保障制度改革创新方案》（粤府办〔2012〕12号）等有关规定，现就规范市区普通商品住房新开发项目配建保障性住房有关事项通知如下：
一、调整配建保障性住房形式
（一）配建比例分类设置。在韶关市浈江区、武江区和韶关高新区内，所有普通商品住房新开发项目，均应按照该建设项目住宅总建筑面积的一定比例无偿配建保障性住房。属于“三旧”改造项目的，配建比例为2%；其余普通商品住房新开发项目的，配建比例为3%；保障对象较多的区域可适当提高建设项目的配建比例，具体按统计区域内近五年申报保障性住房分配的人数，通过申报趋势的正增长率和未在当年完成保障应实物分配住户等两项数据进行综合确定。
配建比例根据国家、省最新政策要求，结合我市保障性住房供应情况，适时报请市人民政府批准调整。
（二）不配建的项目类型。用于城市拆迁安置周转使用的“三旧”改造项目或者政府统一全部回购普通商品住房新开发建设项目，属于政府投资建设模式筹集的保障性住房，开发建设单位可以不再配建保障性住房。
（三）配建方式。开发项目配建模式可以采取“实物配建”或“以资代建”方式。具体配建方式由市自然资源局（市土地储备中心）在实施土地出让前征求市住建管理局意见，由市住建管理局以书面形式予以明确。
1.“实物配建”方式是市自然资源局将无偿配建保障性住房作为前置条件之一，在确定土地出让起始价时予以综合考虑，开发建设单位按照土地出让合同的约定配建保障性住房、享受保障性住房建设税费减免政策，待配建的保障性住房建成时按无偿方式移交给政府，产权归政府所有，并由市住房保障中心代持代管。
2.“以资代建”方式是指开发建设单位按照规定以缴纳建设资金的方式代替实物配建。拟出让地块按“净地”条件评估并经市价调会集体审定后按市本级土地公开交易程序完成交易，“以资代建”资金在交易方案中进行明确，并纳入土地出让价款一并上缴国库，纳入预算管理，统筹用于保障性安居工程项目。
（四）计价标准。配建方式确定为“实物配建”的，拟出让地价按“净地”条件评估并扣减“实物配建”建设成本（含土地成本），再提请市价调会集体决策，具体扣减总价按“以资代建”资金标准计价。
配建方式确定为“以资代建”的，资金缴交标准按照“市造价站公布的最新高层建筑（21-30层）造价+商品住房新开发项目土地出让净地评估价格（楼面地价）”计算，并经市价调会审议确定。最新造价时间以市自然资源局报请市政府召开价调会核定土地出让价格的时间为准。
（五）指标保障。“三旧”改造出让地块范围内已由政府主导征收或由政府实施棚户区改造安置的私产、未房改职工宿舍，其户数、面积，均不抵扣2%比例的配建指标。由开发企业自行完成“三旧”改造出让地块范围内未房改职工宿舍的安置部分，其户数、面积纳入2%配建指标。2%不足安置的，开发企业须另行增加安置面积，2%指标内的回迁安置房屋及另行增加的安置房屋面积无偿归政府所有。
二、实物配建保障性住房建设要求
（一）配建的保障性住房应当与所在地块商品住宅统一规划设计、同步建设、同步验收，停车位等公共配套共享，建设和交付标准同所在地块商品住宅一致，不得以公共设施或其它面积抵扣配建面积。保障房与商品房配套建设的，应当同时规划、设计、施工，并同时交付使用。商品房分期建设的，保障房应当与首期商品房同时建设和交付使用。竣工时应当对照土地出让合同进行验收。
（二）配建的保障性住房规划设计充分利用地形地貌合理布局，建筑的日照、采光、通风需满足相关规定要求。规划设计应满足均好性要求，其建筑外形、风格、色彩与品质应与商品住房基本一致，保持总体和谐。出入口、大堂、电梯厅等应满足《无障碍设计规范》（GB50763-2012）相关规定。
配建应采取大分散、小集中方式，以整幢、整单元或整层为最小配建单位，不足一单元或一层的应在同单元或同层内集中布置，不得零散布置。建设基本信息纳入全市住房保障信息系统统一管理。
套型设计应符合国家、省、市保障性住房的设计规范、导则和技术要求。单套建筑面积原则以不超过70平方米的小户型为主，具体户型可结合地块和需求情况而定。
套型实行全装修，建筑功能空间的固定面装修和设备设施安装全部完成，达到建筑实用功能和性能的基本要求。
（三）配建的保障性住房应当统一纳入所在小区的物业管理服务，并按照居住区智能化管理要求进行建设。建设智能水电表，设置先进的门禁管理系统、车辆出入智能管理系统和智能视频监控设备，提供能满足电动车充电装置设备。
（四）配建的保障性住房建设应当严格执行建筑工程质量安全标准，符合节能、环保等技术规范以及住宅产业化的技术要求，确保保障性住房质量安全。
三、保障性住房实物配建流程
保障性住房配建流程主要分为配建事项确定、配建房源验收移交、不动产登记3个环节。未按要求做好上述环节的建设项目，市自然资源局、市住建管理局不予进行其他楼栋的竣工验收。
（一）实物配建事项确定。
1.市自然资源局在实施土地出让前，应就保障性住房的配建方式、配建套数、建设标准等事项征求市住房和城乡建设管理局意见，对明确“实物配建”的，应在规划条件中明确该项目需按相关政策配建保障性住房。
2.普通商品住房新开发项目出让时，市自然资源局根据《广东省城镇住房保障办法》第十三条的规定，将配建套数、建设标准等内容作为出让条件，并纳入建设用地划拨决定书、建设用地使用权出让合同；地块交易方案注明配建保障性住房的土地使用性质、面积等事项。
3.项目地块交易方案明确需“实物配建”的，开发建设单位应当在取得该项目《建设工程规划许可证》前依法与市住房保障中心签订《保障性住房配建协议》，并报市住建管理、自然资源、财政等部门备案。
实物配建协议应为示范文本，明确配建保障性住房的总体要求、保障房类别、具体安排、建设标准、工程质量、交付条件等事项，并附规划设计方案、住房位置图表和房源清单；签约各方应如实记载配建保障性住房的工作内容、责任和权利等事项，有特殊情况的，可增加附页予以说明。
4.明确“实物配建”的，市自然资源局要对建设工程设计方案进行审查；市住建管理局要按照基本建设程序，在工程招投标、施工许可、质量监督、商品房预（现）售等环节审核保障性住房的配建情况。
（二）实物配建房源验收移交。
1.实物配建完工后，市自然资源局、市住建管理局按照基本建设程序做好竣工验收，完成竣工验收备案。
2.达到接收验收条件后，开发建设单位应及时向市住房保障中心递交验收申请，市住房保障中心在接到申请后10个工作日内安排开展验收工作。主要查验核对配建房源的建筑面积、套数、单套建筑面积、房型、具体室号、配建房源建筑面积占项目住房总建筑面积的比例、房屋质量、配套条件，装修完成情况等。
3.符合协议约定的建设、装饰装修及智能化管理以及其他交付条件的，由市住房保障中心出具《保障性住房交付确认单》予以书面确认；验收不符合的，由市住房保障中心书面通知开发建设单位进行限期整改，直至符合协议约定，整改期间视为开发建设单位未交房。
4.开发建设单位必须在取得开工许可证之日起36个月内提供经验收确认工程质量达到合格以上的保障性住房，并在交付确认使用时提供每间房屋的《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。发生不可抗力因素，可另行协商延期交付确认时间。
（三）不动产登记。
1.配建房源与商品住房对应的宗地由开发建设单位申请建设用地使用权首次登记，且登记在开发建设单位名下，并在附记栏中备注出让合同中明确规定的“该宗土地上应配建保障性住房的比例、建筑面积”等内容。
2.开发建设单位在办理完成保障性住房移交手续2个月内，持开发建设单位与住房保障中心双方确认的配建房源移交清单及《不动产登记暂行条例实施细则》规定的材料申请办理该项目中商品房首次登记。完成首次登记后，按规定将配建房源的商品房转移登记在市住房保障中心名下，房屋性质为保障性住房。登记所需的费用按规定各自承担。
3.市住房保障中心定期将需无偿移交的保障性住房具体情况抄告市不动产登记中心，由该中心在办理配建房源的首次登记时，在证书附记栏备注该房为保障性住房，并在系统中限制转移登记到其它人名下。
四、实物配建保障性住房管理要求
（一）保障性住房建设依法落实国家现行有效的税收优惠政策，按照房源性质可享受财政部、税务总局、住房城乡建设部等相应行政事业性收费减免。所涉及的经营服务性收费，按相关标准的下限收费。
（二）配建保障性住房的住宅专项维修资金由产权代持单位市住房保障中心从保障性安居工程预算中列支，建设移交过程中产生的税费按照相关法律法规各自承担。
（三）配建的保障性住房房源由市住房保障中心统筹调配用于各类保障性住房使用，不得擅自挪作他用或处置。市住房保障中心应对房源实行规范管理，建立专门档案，并接受有关部门的监督检查。
（四）配建房源作为公共租赁住房、保障性租赁住房、人才住房房源使用的，原则上“只租不售”，可根据实际供应需求等因素需调整原定用途的，需经市人民政府同意。资产按照移交配建房源时第三方评估核定价值予以入账，并按照我市国有资产管理相关规定，进行资产管理。
五、其他要求
（一）本《通知》施行前市区范围内所有普通商品住房新开发项目（包括“三旧”改造项目）已明确配建方式的，市自然资源局、市住建管理局凭《保障性住房配建（以资代建）协议》发放《建设工程规划许可证》、《商品房预售许可证》（或《商品房现售项目备案证明》）；未明确配建方式的，项目在取得《建设工程规划许可证》前应当按本《通知》第一条的标准与市住房保障中心签订《保障性住房配建（以资代建）协议》。2018年12月10日前已签订土地出让合同的，确有特殊情况要求降低配建比例或不配建的，由开发建设单位协调属地政府报请市人民政府批准。
（二）对应配建保障性住房但未配建或者少配建的、未按照规定程序和要求审批的、配建实施过程中懈怠管理的、配建房源建成后擅自挪作他用或处置的、违反规定使用以资代建资金的，以及其他违反本通知的行为，有关部门应及时予以纠正，并依法追究相关工作人员责任。
承担配建保障性住房任务的开发建设单位违反建设用地使用权出让合同和配建协议约定，不配建或者少配建的、未按照建设要求规定保证配建房源质量和进度的、违反有关规定不移交或者少移交配建房源的，有关部门应责令改正，并按照有关规定进行处理。
（三）本通知自印发之日起实施，有效期三年。各县（市）及曲江区可参照本通知，结合属地实际明确具体配建形式及要求。本通知由相应职能部门负责解释。《关于调整完善韶关市区保障性住房配建形式的通知》（韶市建联字〔2018〕31号）同时废止。
