近日，韶关市住房和城乡建设管理局印发了《韶关市物业专项维修资金管理实施办法（试行）》（以下简称《办法》），为贯彻落实有关工作，更好地理解执行《办法》，现就有关内容解读如下：
一、《办法》制定的必要性
近年来，《中华人民共和国民法典》、《韶关市物业管理办法》、住房和城乡建设部等10部门《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》（建房规〔2020〕10号）等法律法规政策对维修资金规范管理提出了一些新的要求。
随着韶关市城市化进程的加速推进，全市物业管理区域已超 2000个，其中房龄超过 15 年的老旧小区占比达40%，部分小区因维修资金缴存率不足30%，导致电梯停运、屋面渗漏、消防设施老化等问题频发，成为困扰业主的民生痛点。在此背景下，我市立足本地实际，制定物业专项维修资金管理实施办法，以全生命周期管理理念破解资金“筹缴难、使用慢、监管弱”的困局，为全市住宅业主的居住安全和物业保值增值提供制度保障。
二、主要政策依据
（一）法律法规规章依据。《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》、《韶关市物业管理办法》、《住宅专项维修资金管理办法》等。
（二）政策依据。住房和城乡建设部等10部门《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》（建房规〔2020〕10号）；《关于进一步发挥住宅专项维修资金在老旧小区和电梯更新改造中支持作用的通知》（建办房〔2015〕52号）。
三、主要内容说明
《办法》共四章四十八条，主要内容分别是总则、交存、使用、监管等四个部分。
第一章总则。明确制定目的、维修资金定义、适用范围和 “专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督”的基本原则，划分市、县（市、区）物业管理主管部门、镇街及相关部门的职责分工，规范专户管理银行的确定方式和职责。
第二章交存。明确按建筑面积交存的标准，区分商品住宅与公有住房的交存规则，规定预售、现房销售、房屋征收等不同情形的交存时间节点和要求，建立维修资金补缴、续交机制，明确业主大会对交存方案的决策权和未交存资金的追收方式。
第三章使用。界定维修资金使用范围，包括共用部位设施维修更新、既有住宅增设电梯等，细化费用分摊规则，明确一般使用和紧急使用的流程，规范表决方式、公示要求、第三方监管和竣工验收程序，列出不得列支的费用情形及资金增值方式。
第四章监管。统一使用维修资金信息化管理系统，建立四级账户核算体系，明确资金账户变更、退款、公示公开和专户银行应当提供的服务，强化资金审计监督和财政监督，设定法律责任条款，保障资金安全规范运行。
四、主要目标任务
物业专项维修资金是用于物业保修期满后物业共有部分和共用设施设备维修、更新、改造的业主共有资金，对于保障物业共有部分、共用设施设备正常使用具有重要作用。该《办法》主要依据《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》、《韶关市物业管理办法》等法律法规、规章和政策文件，同时参考相关地市做法，实现我市维修资金归集到位，使用高效，监管有力，不断提高对维修资金的科学管理水平，建立可持续的物业管理区域维修和更新、改造的长效机制，以此保障物业管理区域内共有部分、共用设施设备的维修和正常使用，维护住宅专项维修资金所有者的合法权益。
五、利企惠民政策措施
（一）明确相关主体权利义务。一是明确了市、县（市、区）物业管理主管部门、街道办事处（镇人民政府）、居民委员会以及相关职能部门的职责分工。二是确定涉及人防工程设施设备维修、更新和改造的费用分摊主体和分摊方式，遵守了受益人和负担人相一致原则。三是主管部门应当依法采用公开招标方式，综合存款利率、资产规模和服务效能等因素确定专户管理银行，《办法》明确专户管理银行的责任和义务，并要求银行遵循考核管理。四是明确各种情况下的使用分摊方式及使用维修资金的组织实施单位，紧急使用情况要在街道办事处（镇人民政府）监督下开展。五是提出未交存、无续筹维修资金的，明确了主张权利主体，为追缴维修资金提供了依据，保证维修资金的应交尽交。
（二）完善维修资金归集和使用方式。一是交存基数随市调整。目前，我市维修资金交存基数是一直沿用2015年建筑安装工程每平方米造价，拟调整为按物业所在地的市、县（市、区）物业管理主管部门官方公布的建筑安装工程每平方米造价的5%计算，市、县（市、区）物业管理主管部门可按照房地产市场的建安成本适时调节，充分保障业主权益。二是探索解决“续筹难”问题。明确了应当续筹的情形和续筹的方式，同时对未建立维修资金制度的老旧住宅小区提供补建途径。如因部分业主不按时、足额续筹维修资金导致无法申请使用维修资金，业主经催告后仍不交存的，业主委员会或者相关利害人可依法向人民法院提起诉讼。三是公正、科学选择施工单位和确定施工方案。使用维修资金在5万元及以上的，组织实施单位可以采取审价的方式选择满足质量和服务等要求且报价最低的施工单位、施工方案；使用维修资金在50万以上（含50 万元）的，组织实施单位可以采取公开招标选择评审结果最优的施工单位、施工方案。四是资金申请可分期拨付。明确了“一般情况”和“紧急情况”分期拨付的两种不同情形，确定了维修资金使用申请分期拨付的规则和流程，加快小区维修、更新、改造工程进度，减少企业垫付资金的压力。
（三）提升信息化建设，强化专户银行管理。一是推进信息化提质增效，实现维修资金全流程网办。搭建全市统一的维修资金管理系统，方便业主随时查询资金交存、增值收益、使用明细及账面余额，切实提升维修资金管理公开透明度。二是推行电子投票表决模式，简化操作流程，实现业主“一键表决”，有效提升业主参与小区公共事务决策的便捷性。三是全面启用财政监制专用电子票据，实现票据线上留存、在线查验，无需保管纸质凭证，真正实现业务全流程数字化办理。四是强化专户银行规范管理，保障资金安全保值增值。通过公开招投标方式择优选取存款利率高、服务效能优、资金安全有保障的专户合作银行，建立完善银行准入、退出及常态化考核动态管理机制，定期开展专项考核并动态优化合作队伍。五是依托公开招标、择优遴选、定期考核的市场化管理模式，倒逼银行提升服务质量，营造公平有序的服务竞争环境。六是严控专户管理银行数量，有效归集聚拢资金，强化与银行的谈判主动权，持续提升维修资金存储收益，全力实现资金安全保障与保值增值的双重目标。
（四）明确紧急使用维修资金程序。一是发生紧急情况时，有紧急使用预案的，按照紧急使用预案实施应急维修。没有紧急使用预案的，由物业服务企业按照流程组织实施应急维修，无需经业主表决。但达到一定比例的业主对该紧急维修提出异议将会启动表决程序。二是明确维修资金紧急使用的情形，发生危及房屋使用和人身财产安全等紧急情况，并将相应行政主管部门或专业机构的认定意见作为紧急情况使用维修资金的依据。三是规范维修资金紧急使用的程序，方便各县（市、区）更好的组织实施，确保维修资金紧急使用公开透明、方便快捷。四是明确没有业主委员会和物业服务企业的小区，紧急情况下由社区居委会提出申请，街道办事处（乡镇人民政府）组织代修，保证项目维修、更新、改造的时效性。
（五）创新维修资金保险机制。为贯彻住建部提出的房屋养老金、房屋体检、房屋保险“三项制度”精神，一是在经业主依法表决同意的情况下，允许各县（市、区）使用维修资金购买共用部位、共用设施设备维修的保险。经小区业主表决同意使用维修资金购买电梯维修保险后，只需要在投保前进行一次表决，投保后，在保险期内一旦发生电梯故障，由保险公司先行赔付，维修公司立即开展维修，将大大提升维修效率。二是鼓励使用维修资金增值收益购买共用部位、共用设施设备维修的保险。2024年，我市在浈江区和武江区的物业小区试点增值收益购买电梯保险。目前，已有137台电梯成功投保，涉及4个各物业小区；已处理电梯故障125起，理赔37.6万元，均无一起投诉纠纷，极大提高了电梯维修效率和业主满意率，降低了电梯类物业投诉率，进一步提升我市物业服务水平。《办法》出台后，将为各县（市、区）使用维修资金购买共用部位、共用设施设备维修的保险提供制度保障，从而探索化解房屋维修决策难、维修不及时等难题，促进“应修尽修”。
六、常见问题解答
问题1：维修资金的交存标准是什么？
商品住宅及非住宅的业主按所拥有物业建筑面积交存，每平方米建筑面积缴存首期维修资金的数额为物业所在地的住宅建筑安装工程每平方米平均造价的5%。
属于出售公有住房的，由业主和售房单位共同负责，业主按照所拥有物业的建筑面积交存交，每平方米交存数额为当年度本市房改成本价的2%，售房单位按多层（7层以下）住宅不低于售房款20%、高层（7层以上〈含〉）住宅不低于30%提取。建筑面积含套内面积和分摊面积。
问题2：哪些情况可以使用维修资金？
维修资金用于共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造，物业共用部位一般包括房屋的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等，共用设施设备一般包括电梯、中央空调、天线、照明、消防设施设备、智能系统、绿地、道路、路灯、排水设施、池、井、非经营性车场车库、物业服务用房、信报箱、公益性文体设施和共用设施设备使用的建筑物和构筑物等。维修资金还可用于既有住宅增设电梯、投保物业共用部位和共用设施设备保险。
发生《办法》第三十一条列明的8类紧急情况（包括电梯故障、消防隐患、外立面脱落、屋面、外墙渗漏、未移交供水专营单位管理的供水设施、排水故障、未移交供电企业的电力设施、经业主大会决定，认定危及房屋使用、人身财产安全的其他紧急情况、符合法律法规规章规定的其他紧急情况），可简化流程使用。
问题3：维修资金的使用需要业主表决吗？
一般使用需要业主表决，可以采用电子投票、书面征求意见等形式，一般使用需经专有部分面积占比三分之二以上且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决业主的面积且人数过半数同意。
紧急使用可不经业主表决，但需事前公示方案并接受监督，若在使用方案公示之日起10日内，占维修资金列支范围内总人数20%以上的业主或者达到维修资金使用和管理制度约定比例的业主提议使用方案应当经业主共同决定的，停止维修资金紧急使用申请，按一般使用流程表决。
问题4：业主如何查询维修资金账户情况？
业主可通过市物业管理主管部门公布的维修资金公众服务平台自主查询，或通过市物业管理主管部门微信官方公众号一键查询个人名下房屋维修资金分户账情况。
问题5：房屋转让或灭失后，维修资金如何处理？
房屋所有权转移时，维修资金分户账账面余额随产权同步过户，如需变更业主信息的，受让人可持不动产登记证书、身份证等到小区所在物业服务中心办理权属更新业务，或通过市物业管理主管部门公布的微信官方公众号办理。
房屋灭失的，业主房屋分户账中结余的维修资金返还业主，售房单位交存的维修资金账面余额返还售房单位（售房单位不存在的收缴同级国库）。
问题6：业主分户账内维修资金余额不足时，应该怎么处理？
当业主分户账内维修资金的余额不足首期交存数额的30% 时，应当及时续交。此外，物业服务区域或楼宇未建立维修资金账户，或已建立维修资金账户，但部分业主未交维修资金，也应当予以补交。
维修资金的交存（续筹）方案由业主大会拟定。若未成立业主大会，由镇街推荐的业主代表拟定交存（续筹）方案或镇街组织业主依法选举的业主代表拟定交存（续筹）方案。交存标准可以参考市物业管理主管部门公布有效的首期维修资金交存标准。
业主未按规定或业主大会决议续筹维修资金的，业主委员会或者利害关系人可以依法向人民法院提起诉讼。
