为了贯彻落实《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《广东省物业管理条例》，明确我市物业管理参与人及主管部门各项权利义务，促进我市物业管理活动健康发展，市人民政府颁布《韶关市物业管理办法》（以下简称《办法》）。现就《办法》有关内容解读如下：
一、修订的背景
物业管理是城市管理的重要组成部分，也是社会管理的重要内容，与人民群众的日常生活息息相关，对构建社会主义和谐社会具有重要作用。2020年2月1日，《韶关市物业管理办法（试行）》公布施行，对规范我市物业管理活动发挥了重要作用。2021年1月1日，随着《中华人民共和国民法典》（以下简称《中华人民共和国民法典》）公布实施，关于物业管理方面在法律层面发生了新的变化，我市对《韶关市物业管理办法（试行）》进行了修订，修订后的《韶关市物业管理办法》经2022年7月14日第十五届市政府19次常务会议审议通过，自2023年2月1日起施行。《韶关市物业管理办法》施行以后，促进了我市诸多物业管理问题的解决。随着2023年《广东省物业管理条例》的重新修订和全国人大常委会法工委在对地方物业管理立法的审查备案中提出的研究意见，为推进物业管理纳入社区公共服务体系的建设，构建有利于社区物业管理建设与发展、科学合理的新组织体系，加强与新法、新政策的衔接，进一步提高《韶关市物业管理办法》的可操作性，适应新形势下提升基层治理能力的要求，更好地发挥地方性立法的引领和推动作用，满足人民群众对高品质物业服务的需求，我市决定对《韶关市物业管理办法》的部分条款进行修订。
二、任务目标
贯彻落实《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《广东省物业管理条例》，明确我市物业管理参与人及主管部门各项权利义务，促进我市物业管理活动健康发展。
三、修订的主要依据
（一）主要依据
1.《中华人民共和国民法典》
2.《物业管理条例》
3.《广东省物业管理条例》
（二）参考依据
1.住建部《业主大会和业主委员会指导规则》（建房〔2009〕274号）
2.《珠海经济特区物业管理条例》
3.《深圳经济特区物业管理条例》
4.《广州市物业管理条例》
四、新旧政策衔接与差异
此次修订共对《办法》的9个条款作了局部删除或者修改，主要是为与2023年11月修正的《广东省物业管理条例》规定的内容保持一致而进行的修订。主要内容如下：
1.没有上位法依据，政府规章不得设定减损公民、法人和其他组织权利或者增加其义务的规范，故删除《办法》第六条第（六）项“确认业主委员会选举违法”。
《办法》第六条是关于县（市、区）人民政府物业管理行政主管部门的职责内容，其中第六项“确认业主委员会选举违法”违反了《中华人民共和国民法典》第277条：“业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序，依照法律、法规的规定。地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助”的规定，同时也违反了《规章制定程序条例》第三条：“没有法律、行政法规、地方性法规的依据，地方政府规章不得设定减损公民、法人和其他组织权利或者增加其义务的规范”的规定。因此予以删除。
2.《办法》第十二条删除“对违反法律法规和行业规范的行为给予通报批评和公开谴责”的规定，与《广东省物业管理条例》修订后条文保持一致。
《广东省物业管理条例》（2023年修正）第六条是关于物业管理行业协会自律规范的规定，修订后删除了第六条“对违反法律法规和行业规范的行为给予通报批评和公开谴责”的规定。为与上位法保持一致，故《办法》第十二条予以删除该部分内容。
3.《办法》第二十一条首次业主大会筹备组成员删除“物业服务人”，筹备组人数变更为“七至十五人”。
根据《广东省物业管理条例》（2023年修正）第十三条第四款：“业主大会筹备组由业主代表、建设单位以及街道办事处、乡镇人民政府代表七至十五人组成，其中业主代表应当不少于首次业主大会筹备组人数的百分之六十。业主大会筹备组成员名单应当自成立之日起七日内在物业管理区域的显著位置公告”的规定，《办法》第二十一条第一款修改为“首次业主大会筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、或者镇（乡）人民政府代表七至十五人单数组成。其中业主代表的产生，由街道办事处、镇（乡）人民政府或者居民委员会、村民委员会组织业主参照本办法第三十六条规定推荐，业主代表人数不少于业主大会筹备组总人数的百分之六十。业主大会筹备组组长由街道办事处、镇（乡）人民政府代表担任。”首次业主大会筹备组成员删去了“物业服务人”，人数变更为“七至十五人”，与《广东省物业管理条例》（2023年修正》保持一致。
4.《办法》第二十六条关于业主大会筹备组管理内容的修改。
《广东省物业管理条例》 (2023年修正)第十三条第三款：“符合前两款情形之一的，街道办事处、乡镇人民政府应当在三十日内会同物业所在地的区、县人民政府住房城乡建设主管部门指导、协助业主推荐产生业主大会筹备组。”该条文是针对符合成立业主大会要求的小区，街道办事处、乡镇人民政府及区、县人民政府住房城乡建设主管部门应当指导、协助业主推荐产生业主大会筹备组，对此明确规定时限为三十日。
《办法》第二十六条第二款原规定“街道办事处、乡镇人民政府应当在收到书面申请后七日内会同联名业主将组建首次业主大会筹备组的事项公告全体业主”。街道办、乡镇政府需要对业主递交材料进行审核，以及参加筹备组人员的资格审查，七日的时间过于急迫，实践中难以操作，需要修改。
根据《广东省物业管理条例》 (2023年修正)第十三条第三款规定精神，《办法》第二十六条第二款修改为：“符合前三款情形之一的，街道办事处、乡镇人民政府应当在三十日内会同物业所在地的区、县住房城乡建设主管部门指导、协助业主推荐产生业主大会筹备组”。《办法》修改后与《广东省物业管理条例》（2023年修正）保持一致。
5.参选业委会候选人不再以按时缴纳物业服务费为条件，相应修改第三十六条和第三十七条。
（1）《广东省物业管理条例》（2023年修正）第二十五条第三项是关于业主委员会委员参选条件的规定，删去了“根据物业服务合同缴交物业服务费，缴交专项维修资金，模范遵守物业管理制度”的内容，参选业委会委员候选人不再以按时缴纳物业费为参选条件。因此，为了与上位法《广东省物业管理条例》（2023年修正）保持一致，《办法》将第三十六条第（二）项“无犯罪记录、无失信记录，责任心强、有一定组织能力和必要工作时间、身体健康”修改为“遵纪守法，热心公益事业，责任心强，具有较强的公信力和组织能力，具备必要的工作时间”；第（三）项“根据物业服务合同缴交物业服务费，缴交专项维修资金，模范遵守物业管理制度”修改为“遵守管理规约，无损害公共利益行为”。
（2）由于《广东省物业管理条例》（2023年修正）第三十条是关于业主委员会委员的禁止行为，删除了“违反物业服务合同拒不交纳物业服务费用”的内容。因此删除了《办法》第三十七条第（二）项“违反物业服务合同约定连续三个月以上（含本数，下同）或者累计六个月以上拖欠物业服务费用或者专项维修资金的”；将第三项“违法泄露业主资料的”修改为“违法泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理无关的活动”。
6.将第六十九条第三款修改为“拟转让使用权的车位、车库数量少于本区域要求购买、租用车位、车库使用权业主的房屋套数时，建设单位和业主可以双方约定通过抽签、摇号等公开公平方式确定，每套房屋业主只能购买一个车位、车库使用权”。本规定与《广东省物业管理条例》第五十四条三款一致，但每户确实是户口登记上的概念，而不是物权法上的概念，且未考虑同一业主拥有多套房产的合理停车需求，表述不够严谨。
7.《办法》第七十一条修改规定“业主转让或出租物业除应告知物业服务人外，还应告知业主委员会”。
《广东省物业管理条例》（2023年修正）第五十七条：“业主转让或者出租物业时，应当将管理规约内容、物业服务费用标准等事项告知受让人或者承租人，并自物业转让合同或者租赁合同签订之日起十五日内，将物业转让或者出租情况告知业主委员会和物业服务企业。”因此，《办法》第七十一条规定，业主除应将转让、出租物业的情况告知物业服务人外，还应告知业主委员会。
8.在第七十四条修改为“本办法自2026年6月1日起施行”。
