为了推进北城区改造房屋征收工作的顺利实施，根据《中华人民共和国城乡规划法》、国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》、住建部《国有土地上房屋征收评估办法》等有关法律法规的规定，结合我市实际情况，制定如下房屋征收补偿方案：
一、 拟定房屋征收范围
征收范围内的国有土地上房屋（具体以国土、规划部门确认的红线图为准）
二、房屋征收部门和被征收人
1、南雄市国有土地上房屋征收与补偿办公室为北城区房屋征收部门，南雄市雄州街道办事处为房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。
2、征收范围内国有土地上的房产及其附属物的权属人为被征收人。
三、补偿方式
安置补偿可以由被征收人选择货币补偿或房屋产权调换补偿两种方式。由征收人和被征收人协商确定。
1、实行货币补偿安置的，由被征收人协商选定房地产价格评估机构；协商不成的，通过多数人同意或随机选定方式，由征收人委托具有房产评估资质的机构进行价值评估。以评估价为基础由征收人与被征收人双方协商达成拆迁安置补偿协议，然后由征收人兑现补偿资金，并履行相应的义务后，再予以拆除建（构）筑物。
2、房屋产权调换的，按被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值相互结清差价。
3、实行产权调换的被征收人进行分户、转让和继承的，应按国家规定依法交纳契税和房屋交易手续费及其它相关税费等。勿需分户、转让和继承的按正常程序依法办理，相关费用由征收人承担。
四、补偿面积的确认
2、房屋产权调换的，按被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值相互结清差价。
3、实行产权调换的被征收人进行分户、转让和继承的，应按国家规定依法交纳契税和房屋交易手续费及其它相关税费等。勿需分户、转让和继承的按正常程序依法办理，相关费用由征收人承担。
四、补偿面积的确认
1、被征收房屋权利人持有的《土地使用权证》、《房屋所有权证》或其他合法批准文件、司法文书载明的房屋建筑面积为准。
2、被征收人不能提供《土地使用证》、《房屋所有权证》或有效司法文书，但能提供其他合法凭证的，经住建部门及国土资源部门依法认定为合法建筑的，以实地测量的合法土地使用面积和房屋建筑面积为准。
3、对认定为违法建筑的，不予以补偿。
五、补偿标准
1、对证件齐全和认定为合法建筑的：房屋产权调换的原则上按1:1的比例补偿面积，按下列规定计补差价。被征收人选择产权调换房屋面积超过自有合法认定面积10平方米（含本数）之内的，住房按3600元/m²计补差价；超出10平方米部分面积的按4300元/m²计补差价，如被征收人选择小于原住房合法认定面积的也按此标准计补差价。
房屋置换一楼商铺的按3:1置换，房屋置换二三楼商铺的按2:1置换。
住宅、柴房面积按3200元/ ㎡作价补偿，车库面积按3800元/㎡作价补偿，其中车库、柴房原则上不作产权调换，但已办理产权证的车库、柴房经协商可作产权调换。
其他地上附属物按其用途并结合市场价确定或以评估价确定补偿价值。
住宅基本装修费按200元/ m²补偿。
2、商铺认定以征收公告发布前工商登记为准，商铺按1:1置换。商铺宽度按实际丈量，深度按12m标准丈量，超出部分按房屋面积丈量，商铺深度不及12m的按实际丈量。置换的商铺按12m深度标准结算。被征收人产权置换一楼商铺不足面积部分少于5㎡内的按8000元/㎡进行补差价，超出5㎡至10㎡以下按9000元/㎡补差价，超出10㎡以上的按市场价（定价10000元/㎡）补差价；搬迁户产权置换二三楼商铺不足面积部分少于5㎡内的按6000元/㎡进行补差价，超出5㎡至10㎡以下按7000元/㎡补差价，超出10㎡以上的按市场价（定价7500元/㎡）进行结算。
3、被征收人需要选择车位的，按5000元/m²进行购买。一户只能选择一个车位，有优先选择权，谁先签协议谁先选。
4、选择安置房面积不能超出原住宅面积的10%。
5、认定为违法建筑的：原则上不予补偿，因历史客观等特殊原因引起的违章建筑，经拆迁实施部门认可的可按成本价补偿，框架结构600元/m²、砖混结构500元/m²、红砖瓦房400元/m²，简易棚250元/m²，但不作产权调换。
六、征收安置补助
征收安置时，涉及被征收人房屋拆迁的，征收人应向被征收人支付房屋征收过程中涉及的各项安置补助，标准如下：
（一）房屋搬迁补助标准
1、房屋搬迁费：500元/户×2次（货币补偿搬迁费：500元/户）
2、炉灶费：500元/户
3、空调拆装搬迁费：320元/台
4、太阳能拆装费：500元/台
5、空地：200元/㎡
6、围墙：200元/㎡
7、挡土墙：300元/㎡
8、晒谷场：150元/㎡（有土地使用证的按350元/㎡）
9、猪栏、牛栏、粪池等杂物间按600元/㎡
10、搬迁后的水电建设增容费由征收人承担，因分户而超过房屋套数的水电建设增容费由被征收人自付。
11、电话、有线电视、宽带互联网、煤气管道等迁移费用由被征收人或者房屋承租人自行办理迁移手续，在规定期限内有关费用经征收办确认后，凭票由征收人支付。但因分户而超过房屋套数的费用由被征收人承担。
12、选择产权调换的，被征收人不要求新房屋装修的，每平方米补助200元。
（二）过渡安置补助费用
1、在过渡期限内，被征收人或者房屋承租人自行安排住处的，征收人应当支付临时安置补助费。房租按8元/m²计算，但房租补助费每户每月不超过1000元，直到回迁之月止。
2、在过渡期内，经营性门店按面积25元/m²（含停产停业损失等费用），直到回迁之月止。
七、奖励条件
在规定时间内依据征收方案签订征收补偿协议，可享受房屋面积补偿比例和货币奖励，超过规定时限未签订征收补偿协议的，不享受相关奖励。在征收人规定期限内签订补偿安置协议并按约定期限搬家交房的予以奖励。
1、积极配合征收工作，在征收公告发布之日起三十日内签订安置补偿协议并在十日内搬家交房的，房屋补偿面积按1：1.2计算。超过三十日且在征收公告发布之日起六十日内签订安置补偿协议并在十日内搬家交房的，房屋补偿面积按1：1.1计算。
2、积极配合征收工作，在征收公告发布之日起三十日内签订安置补偿协议并在签订协议后的十日内搬家交房的按10000元/户进行奖励；积极配合征收工作，在征收公告发布之日起三十日至六十日内签订安置补偿协议并在十日内搬家交房的按5000元/户进行奖励；积极配合征收工作，在征收公告发布之日起六十日至九十日内签订安置补偿协议并在十日内搬家交房的按3000元/户进行奖励。
3、积极配合征收工作，地下车位可优先选择并享受相应价格优惠（另定）。
4、回迁房面积选择不能超出奖励后面积的10％。
八、签约期限
自征收决定公告发布之日起90日内。
九、其他
1、自本方案发布之日起，被征收房屋存在租赁关系的，由租赁双方自行解除租赁关系；设有抵押权的，由产权人自行解除抵押；存在产权纠纷的，由当事人双方自行解决。征收人不承担解除房屋租赁、抵押及产权纠纷当事人之间所产生的任何经济和法律责任。
2、房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请市政府按照征收补偿方案作出补偿决定。被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由市政府依法申请人民法院强制执行。
3、本方案未尽事项按有关法律、法规、规章和规范性文件的规定执行。
4、本方案解释权在南雄市国有土地上房屋征收与补偿办公室。
二0一五年四月二十八日
