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韶关市自然资源局关于处理不动产登记历史遗留若干问题的意见

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  为妥善处理我市不动产登记历史遗留问题,全面提升不动产登记服务能力和工作水平,根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《不动产登记暂行条例》和《广东省自然资源厅关于印发加快处理不动产登记历史遗留问题指导意见的通知》(粤自然资规字〔2018〕5号)等法律法规及政策文件规定,遵照“依法依规、尊重历史、正视问题、为民利民”原则,结合实际,现对处理不动产登记历史遗留问题提出如下意见:

  一、房屋已登记或经依法批准建设,土地未登记的问题

  (一)已取得房屋所有权属证或已办理规划报建手续,房屋使用土地权属来源合法,申请不动产登记的,不动产登记机构应当予以办理。土地权属来源材料可依据取得土地使用权时的相关法律法规及政策确定。

  1.使用国有土地的自建房屋且从未拆建、改建或扩建的,其房屋落宗范围的国有土地视同已批准使用。其土地性质为划拨,土地用途为城镇住宅用地,宗地红线按房屋幢基底现状(含阳台、飘台正射投影,下同)确定。

  2.上述房屋所有权人或报建申请人死亡的,其合法继承人可申请办理。

  3.上述房屋所有权人、报建申请人或其合法继承人申请转移登记的,应当办理划拨土地补办出让审批手续,并按规定补缴土地出让金。1987年1月1日《土地管理法》颁布实施前建成的,按该宗地现行基准地价对应用途计缴土地出让金;1987年1月1日至2016年6月30日期间建成的,按该宗地现行基准地价对应用途应缴地价的1.2倍计缴土地出让金。

  (二)房屋使用土地无合法权属来源的,不动产所在地的县级以上人民政府应当组织自然资源、住建管理等部门依法处理,不动产登记机构依据有关处理证明材料办理不动产登记。

  1.原法人、非法人组织在无土地权属来源的国有土地上开发建设,并已办理首次登记,未办理转移登记的,自然资源和住建管理等部门应当依法查处开发建设单位违法占地、违法开发建设等行为。经依法处理并完善用地手续后,不动产登记机构依据相关查处证明材料和土地使用权出让合同等办理不动产登记。否则,不得办理相关不动产登记。

  2.原法人、非法人组织在无土地权属来源的国有土地上开发建设,且已办理转移登记,颁发了房屋所有权属证的,不动产登记机构应当依据原有关批准文件等资料依法办理该房屋不动产登记,房屋落宗土地性质原则上认定为划拨,土地用途按照房屋所有权属证记载用途登记。对原法人、非法人组织的违法违规行为,相关部门应依法依规另行处理。

  (三)实行土地公有制前,通过购买房屋(土地)或租赁土地等方式使用私有土地,土地转为国有后迄今仍继续使用且房屋未拆建、改建或扩建的,不动产登记机构可依据原“房契”“地契”等历史资料确权,并办理不动产登记。其土地性质登记为划拨,土地用途登记为城镇住宅用地。上述房屋所有权人死亡的,其合法继承人可申请办理。但申请转移登记的,应当办理划拨土地补办出让审批手续,并按该宗地现行基准地价对应用途计缴土地出让金。

  (四)不动产登记机构不得为集体所有土地上开发建设的商品住房办理不动产登记。

  二、房屋所有权和建设用地使用权权利主体不一致问题

  (一)土地权属来源合法,房屋所有权多次转移、转移链条清晰且相继取得房屋所有权属证,未同步办理土地使用权转移的,区分不同情形处理:

  1.双方当事人持房屋所有权属证和建设用地使用权属证共同申请,不动产登记机构调查属实的,注销原房屋所有权属证和建设用地使用权属证,并登记颁发房屋所有权和建设用地使用权权利主体一致的不动产权属证。房屋所有权人或原建设用地使用权人死亡(或灭失)的,其合法继承人可代为申请。

  2.房屋所有权人仅持有房屋所有权属证,因客观条件所限不可能与原建设用地使用权人共同申请的,房屋所有权人书面提出申请,不动产登记机构调查核实相关产权登记事实后向社会公告30日。公告期满无异议或异议不成立的,不动产登记机构应当依据原有关批准文件等资料依法注销原房屋所有权属证和建设用地使用权属证,并登记颁发房屋所有权和建设用地使用权权利主体一致的不动产权属证。异议意见合理、合法的,不动产登记机构暂不予办理不动产登记。

  (二)土地权属来源合法,但属划拨用地的,房屋所有权人应当按规定一并申请办理划拨土地转出让审批手续。不动产登记机构按照上述第(一)项规定审查确定建设用地使用权主体,经批准同意划拨转出让的,房屋所有权人应当按规定补缴土地出让金及相关税费。不动产登记机构依据有关批准文件等资料登记颁发房屋所有权和建设用地使用权权利主体一致的不动产权属证。

  (三)土地权属来源合法,开发建设项目工程已完成竣工验收,土地和房屋权属来源清楚,界址明确,且房屋用地、规划报建、竣工验收等批准文件齐备清楚,因项目法人、非法人组织主体资格灭失,不动产登记共同申请不能实现的,相关不动产的购买人(或房屋合法持有人)凭购房合同(或其它合法证明材料)、购房款票据(或证明)、税费凭证等资料,可单方申请办理不动产登记。不动产登记机构受理、核实和公告30日无异议的,办理登记。

  (四)房屋所有权和建设用地使用权权利主体不一致的,且不属于上述(一)(二)(三)中所列情况之一的,不动产登记机构不得为其不动产办理登记。

  三、土地权属来源合法,但开发建设中违反规划和土地管理问题

  (一)土地权属来源合法,但开发建设中违反规划和土地管理的,自然资源部门应当会同相关部门依法处理建设开发项目超用地红线、超容积率等违法违规问题。不动产登记部门应当依据有关处理证明文件等材料受理、办理不动产登记申请。未经依法处理的,不得受理该不动产登记申请。

  (二)不动产统一登记实施前,存在上述违法违规行为,但已办理商品房预售许可、建设工程已完成竣工验收,且购房人已取得房屋所有权属证的,不动产登记部门可按已建建筑物现状测绘落宗,并受理、办理登记申请。但应当在登记簿上标注“XXXX开发企业XXXX行为待处理”,并将上述情况报告自然资源部门。自然资源部门应当会同相关部门在登记后一年内调查处理,并将处理结果抄送不动产登记部门随档存查。

  四、划拨土地上房屋转移登记计缴土地出让金问题

  (一)经批准交易并已按规定缴纳相关价款的出让土地上的房改房、经济适用房、集资房和职工福利房,可以申请办理转移登记。

  (二)国有划拨土地上的房屋,除依法继续划拨使用外,申请转移登记的,应当申请办理划拨土地转出让审批。经批准并签订国有土地使用权出让合同,补缴土地出让金及相关税费后才能办理登记。

  1.国有划拨土地上经批准交易的房改房、经济适用房和职工福利房,申请转移登记的,自然资源部门应当按相关政策文件规定计缴土地出让金,确定土地使用权年限起始点。申请人补缴土地出让金及相关税费后,不动产登记部门依据相关材料受理、办理转移登记申请。其土地性质登记为“出让”,土地用途登记为“城镇住宅用地”,土地使用权年限登记为70年。

  2.国有划拨土地上单位集资(或合作)建设房屋,申请转移登记的,1999年1月1日之前已办理首次登记房屋,按税务计税系统确定的该房屋价值的1%补缴土地出让金及相关税费;1999年1月1日之后办理首次登记房屋,按税务计税系统确定的房屋价值的6%补缴土地出让金及相关税费。补缴后不动产登记部门依据相关材料受理、办理转移登记申请。其土地性质登记为“出让”,土地用途登记为“城镇住宅用地”,土地使用权年限起始点为“该房屋首次登记时点”,土地使用权年限为70年。

  3.1999 年1月1日后在国有划拨土地上建设的,除房改房、经济适用房、集资房和职工福利房等特殊类型房屋外,已按层、套、间等办理了房屋所有权属证的房屋,申请转移登记的,按税务计税系统确定的该房屋价值的6%计缴土地出让金及相关税费。补缴后不动产登记部门依据相关材料受理、办理转移登记申请。其土地性质登记为“出让”,土地用途登记为“城镇住宅用地”,土地使用权年限起始点为“该房屋批准建设时间”,土地使用权年限为70年。

  4.按单独宗地管理的国有划拨土地上房屋(含私房),申请转移登记的,应当同时申请办理国有划拨土地转出让审批,并按规定补缴土地出让金及税费。其中工业仓储用地按标定地价的40%补缴土地出让金,商服、住宅用地按标定地价的50%补缴土地出让金。

  5.除上述情形外的其他非独宗国有划拨土地上的商业性房屋,申请转移登记的,已办理房屋所有权属证的,按受理之日该房屋所在区域商服用地基准地价经修正后的70%计算补缴土地出让金及相关税费;未办理房屋所有权属证的,应当先按规定申请确权并办理首次登记。

  6.国有划拨土地上已纳入城市更新改造范围内的房屋,申请划拨转出让的,自然资源部门应当对其是否符合城市总体规划要求、是否纳入收储范围、是否即将实施更新改造等情况进行审查。批准同意划拨转出让的,应当与受让人签订土地使用权出让合同,并约定“将来征收该房屋时,同意由征收机构按照届时征拆补偿标准的70%给予补偿”。办理转移登记时,应当将上述约定内容注记在不动产登记簿和不动产权属证书中。

  五、不动产统一登记前土地和房屋登记用途不一致问题

  房屋所有权属证记载的房屋用途和国有土地使用证记载的土地用途不一致,当事人申请登记的,继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记,未经批准不得改变已登记的不动产用途。具体:

  1.对原批准土地用途与《土地利用现状分类》(GB/T21010-2017)二级类不对应的,不动产登记机构应当按照二级类重新确定地类,并经权属人签字确认后按新确定的对应用途登记,土地使用期限终止日期与原土地权属来源材料保持一致,并在不动产登记簿和不动产权属证中注记原批准用途。原土地权属来源材料中土地使用期限记载不符合法律法规的,应当予以纠正。

  2.房屋所有权属证登记的房屋用途名称不规范需要重新确认的,权属人应当向自然资源部门申请确认房屋用途。经批准后可按批准用途办理不动产登记。

  3.原土地使用权证登记为“综合用地”,土地出让合同约定使用年限为50年,但未细分明确具体地类用途的,不动产登记机构可根据规划报建等文件批准的房屋用途,对照现行土地用途分类标准确定该综合用地具体包含的归属地类,并经权属人书面确认后办理不动产登记。其土地使用权期限终止日期与原土地权属来源材料保持一致,并在不动产登记薄和不动产权属证书中注记原土地用途及使用年限,在宗地信息表中注明其归属地类。

  4.原土地使用权证登记为“商住用地”,土地出让合同使用年限约定为70年,但未约定商业、住宅等不同用途土地使用年限的,办理不动产登记时应当按规划报建等批准文件要求进行用途细分,使用年限自原土地出让起始日计算,住宅的土地使用年限为70年,商业的土地使用年限为40年。

  六、不动产统一登记前,土地抵押登记未注销,但已办理房屋转移登记问题

  (一)当事人购买已抵押国有土地使用权的地上房屋并取得房屋所有权属证,但土地仍处于抵押状态的,不动产登记机构应当依据原有关批准文件等资料依法办理该不动产登记,并将该土地抵押状况注记在不动产登记薄和不动产权属证书中。办理转移登记的,申请人应当通知抵押权人。因注销、撤销等原因,无法通知抵押权人的,不动产登记机构公告30日无异议的,依法予以办理。

  (二)违反国家和省担保抵押相关法律法规,以土地使用权等不动产设立抵押的,不动产所在地县级以上人民政府应当根据具体情况,采取清偿、置换、完善手续等方式依法处理。不动产登记机构根据处理结果办理变更、注销等不动产登记。

  七、农村宅基地及地上房屋的登记发证问题

  农村宅基地上已建房屋的不动产登记,应当严格遵守“一户一宅”等规定,原则上按照各县(市、区)“房地一体”工作方案和政策规定以“总登记”方式登记。当事人自行申请的,区分不同情形处理:

  (一)对2008年1月1日《中华人民共和国城乡规划法》实施前使用宅基地建设的,按以下原则办理:

  1.1982年2月13日《中华人民共和国村镇建房用地管理条例》实施前,权属人在未经批准宅基地上建造房屋的,经村小组、村委会、乡镇政府(街道)三级审查,证明该房屋建成于1982年2月13日之前的,可按照宅基地及房屋现状申请办理宅基地使用权及地上房屋所有权登记。

  2.1982年2月13日《中华人民共和国村镇建房用地管理条例》实施后至1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施前,权属人在未经批准宅基地上建造的房屋,所在村委核定建房时间,并经乡镇政府(街道)批准的,可按批准文件申请办理宅基地使用权及地上房屋所有权登记。

  3.1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施后至2008年1月1日《中华人民共和国城乡规划法》实施前,权属人未经批准使用宅基地建造的房屋,所在村委核定建房时间,并出具同意其使用宅基地意见,乡镇政府(街道)批准同意的,可办理宅基地使用权及地上房屋所有权登记。但批准宅基地面积不得超过《广东省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》规定的面积(各县(市、区)有具体规定的按规定执行)。

  4.房屋权属人已经取得宅基地使用权证(或已经批准),且其房屋幢基底面积未超过宅基地使用权证面积的,权属人可不提供房屋符合规划报建的相关材料(已纳入城镇规划范围内的宅基地除外),按照房屋实际面积申请登记。

  5.房屋权属人已经取得宅基地使用权证(或已经批准),其房屋幢基底面积超过了宅基地使用权证面积,但是,符合《广东省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》及各地限定标准的,权属人可以按照现有宅基地面积重新向村委会申请,并经村委会和乡镇政府(街道)批准同意的,按照房屋实际面积申请办理宅基地使用权及地上房屋所有权登记,并同时注销原宅基地使用权证。

  (二)2008年1月1日《中华人民共和国城乡规划法》实施后,在宅基地上建成房屋,经村委会和乡镇政府(街道)批准同意的,不动产登记机构应当按照房屋实际面积办理不动产登记。其中,市辖浈江区、武江区2015年1月3日后使用宅基地建设的房屋,建筑层数和建筑总面积应按照报建时相关规定执行。

  (三)因继承、交换、分家析产等造成宅基地使用权和地上房屋权利人不一致,村委会和乡镇政府(街道)证明情况属实的,不动产登记机构应当依据相关证明材料确定该宅基地使用权及房屋所有权的权利主体。

   八、房屋已登记,但存在幢基底跨宗、超出土地使用权证范围和房改房实测面积与登记发证面积不一致等问题

  (一)已取得房屋所有权属证,但房屋幢基底跨宗地的,自然资源部门应当根据该房屋幢基底跨宗实际,按照房屋与宗地对应一致原则,区分不同情况进行分割、合并或调整边界。不动产登记部门依据相关批准文件等资料受理、办理登记申请。具体:

  1.房屋占用土地范围界线与土地使用权证范围界线不一致,但经权籍调查核实使用面积相符,属幢基底整体偏移的,按照“不产生土地权属纠纷”和“不改变原发证土地面积”原则对宗地界线进行修正,使房屋符合不动产“落图、落宗”登记要求。

  2.房屋占用土地面积、界线与土地使用权证面积、界线不一致,但房屋幢基底压占的多宗地属同一个权属人,多宗地的总面积相符的,按照“土地使用条件不变”和“土地出让面积不变”等原则,分割、合并或调整边界,使房屋符合不动产“落图、落宗”登记要求。合并宗地的土地使用年限不一致的,按照其中剩余年限短的登记,且不得因年限减少退缴土地出让金。

  3.房屋占用土地面积、界线与土地使用权证面积、界线不一致,房屋占用土地面积超过发证面积的,超出部分属非法占用土地。自然资源部门应当建立违法用地台账,并会同相关部门依法查处。经依法处理并完善用地手续后,自然资源部门应当按照实际幢基底调整宗地红线范围并办理登记。

  4.为确保不动产登记数据库的现实性和准确性,不动产登记部门可根据不动产业务驱动,主动将各类按层、套、间等分别办理转移登记的房屋,且其落宗土地仍为原土地使用权人的宗地信息变更登记为房屋全体业主共有,其他土地登记信息不变。

  5.申请将房屋幢基底跨宗土地合宗,但土地用途不一致的,自然资源部门应当按照《土地利用现状分类》(GB/T21010-2017)规定,按房屋落宗土地实际用途重新核定,并按照受理时点评估合宗前后土地市场价值变化。土地增值的,应补缴价差,减值的不予退补。

  6.取得房屋所有权属证后因擅自拆建、改建或扩建导致房屋幢基底跨宗地,或存在擅自加层扩建等其它违法违规行为的,房屋权属人应当经依法处理并完善手续后方可申请登记。

  (二)按规划报建批准建设房屋占用土地超出土地使用权证证载范围的,应当区别不同情形处理:

  1.非房地产开发建设项目房屋(含个人私房)规划核实确认其未超过土地使用证证载面积和规划建筑面积要求,且不存在权属压盖重叠,申请不动产登记的,不动产登记部门可按实际幢基底调整宗地红线,并受理、办理登记申请。

  2.非房地产开发建设项目房屋(含个人私房)规划核实确认其占用土地超过土地使用证证载面积,建筑面积等符合规划要求,且不存在与其他已登记土地权属压盖重叠,申请不动产登记的,不动产登记部门可按实际幢基底调整宗地红线,按证载土地面积和建筑物实际面积办理登记,并在登记簿和不动产权证上注明“原土地使用证面积××平方米,超出证载面积××平方米不予登记”。

  3.非房地产开发建设项目房屋(含个人私房)规划核实确认其超过土地使用证证载面积和规划建筑面积要求的,应当经依法处理,并完善用地和规划审批手续。不动产登记部门依据处理材料和批准文件等资料受理、办理登记申请。否则,不得受理、办理登记申请。

  4.房地产开发建设项目房屋未经规划许可或违反规划许可规定,未经依法处理,并完善用地和规划审批手续的,不得申请办理不动产登记。

  (三)实测面积大于登记发证面积的房改房,申请办理不动产登记的,按照房屋实际状态出具权籍报告,但继续按原登记发证面积登记,并在不动产登记簿和权属证上分别注记“该房屋实际建筑面积为××平方米,原房改登记发证面积××平方米,超出××平方米不予更正登记”。因权属人擅自改建或扩建等导致房改房实测面积与登记面积不一致,未经依法处理并完善手续的,依法不得申请办理不动产登记。

  九、其他

  (一)市、县(市)自然资源局是不动产统一登记的登记机构,其不动产登记中心是具体的办事机构。自然资源部门及其不动产登记中心要按照“简化程序、高效便民”原则优化完善出让金补缴和不动产登记联办程序。本《意见》已明确的具体措施,不再逐宗报政府审批,由各部门按规定执行办理,实现“一次申请、部门联办、信息共享”,并依法依规查处各类违法违规行为。

  (二)本《意见》所述不动产登记包括首次登记、变更登记、转移登记和注销登记等一般登记类型,以及更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等其他特殊登记类型。其中不动产首次登记是指不动产权利的第一次登记,如实践中的总登记和初始登记;变更登记,主要是针对不动产权利人的姓名或者不动产坐落等发生变化的情形;转移登记是最为普遍的一种登记类型,主要是针对不动产权属发生买卖、继承、赠与、以不动产作价入股等转移的情形;注销登记适用于不动产权利灭失的情形。

  (三)本《意见》适用全市各地处理不动产登记历史遗留问题。未尽事宜或需结合实际进一步明确的,各县(市、区)可根据省有关文件精神制定具体政策措施。实施过程中,与国家、省规定不一致的,按照国家和省的规定执行。

  (四)本《意见》自2021年1月15日起执行,有效期五年。对相关问题处理,我市原有文件规定与本《意见》不一致的,按本《意见》规定执行。


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