韶关市人民政府关于公布韶关市城区（浈江区武江区）2020年国有建设用地使用权基准地价（商服、住宅用地）更新成果的通知（韶府发函〔2021〕22号）

各县（市、区）人民政府，韶关新区，市政府各部门、各直属机构，中省驻韶各单位：

　　为进一步加强土地资源管理，维护土地市场稳定，防止国有土地资产流失，节约集约利用土地，健全公示地价体系，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》等相关法律法规的规定，我市对《韶关市区(浈江区、武江区) 2018年国有建设用地使用权基准地价更新成果》进行局部更新。现将《韶关市城区（浈江区、武江区）2020年国有建设用地使用权基准地价（商服、住宅用地）更新成果》公布实施，请认真按照执行。

　　一、更新范围

　　本次基准地价更新的范围为韶关市城区（浈江区、武江区）建成区内土地（剔除不进行建设用地开发的芙蓉山及个别岛屿），最终评估范围为243.23平方公里。

　　二、更新成果

　　更新成果包括城区范围内商服用地、住宅用地的基准地价体系。基准地价应用成果采用级别基准地价、区片基准地价和商服路线价予以表示。

　　三、估价期日

　　本次基准地价更新成果的估价期日为2020年3月1日。

　　四、其他说明

　　本次基准地价更新成果自公布之日起实施。城区范围内商服用地、住宅用地按照本次更新的基准地价体系进行使用。城区工业用地、公共服务项目用地（类别一、类别二）和乡镇范围内各用途按现行《韶关市人民政府关于公布韶关市区（浈江区、武江区）2018年国有建设用地使用权基准地价更新成果的通知》（韶府〔2019〕12号）继续使用。

　　附件：1. 韶关市城区（浈江区、武江区）2020年国有建设用地使用权基准地价（商服、住宅用地）更新范围及地价内涵

　　2.韶关市城区（浈江区、武江区）2020年国有建设用地使用权基准地价（商服、住宅用地）土地级别价格及范围表

　　3.韶关市城区（浈江区、武江区）2020年国有建设用地使用权基准地价商服用地路线价区段表

　　4.韶关市城区（浈江区、武江区）2020年国有建设用地使用权基准地价（商服、住宅用地）区片基准地价表

　　5.韶关市城区（浈江区、武江区）2020年国有建设用地使用权基准地价（商服、住宅用地）修正体系

　　6.韶关市城区（浈江区、武江区）2020年国有建设用地使用权基准地价（商服、住宅用地）成果图

　　韶关市人民政府

　　2021年5月18日

　　附件1

　　韶关市城区（浈江区、武江区）2020年国有

　　建设用地使用权基准地价（商服、住宅

　　用地）更新范围及地价内涵

　　一、评估范围

　　评估范围为韶关市城区（浈江区、武江区）内建设用地（剔除不进行建设用地开发的芙蓉山及个别岛屿），最终城区评估范围为243.23平方公里。

　　二、韶关市城区基准地价地价内涵

　　（一）商服用地。

　　1.商服用地。

　　地价内涵：土地在估价期日2020年3月1日平稳正常情况、公开竞争市场条件下，设定土地开发程度为“五通一平”（即宗地红线外通路、通上水、通下水、通电、通讯，宗地红线内场地平整），设定容积率为2.0，代表国有商服用地各级别及区片在土地使用年期为40年条件下的出让土地使用权平均价格。

　　地价形式：地价表现形式为级别基准地价及区片基准地价，地价表达形式为首层楼面地价，价格单位为元/平方米，币种为人民币。

　　2.商服路线价。

　　地价内涵：土地在估价期日2020年3月1日平稳正常情况、公开竞争市场条件下，设定土地开发程度为“五通一平”（即宗地红线外通路、通上水、通下水、通电、通讯，宗地红线内场地平整），设定容积率为2.0，标准宽度为4米，标准深度为15米的标准铺面，代表国有商服用地各路线段在土地使用年期为40年条件下的出让土地使用权平均价格。

　　地价形式：地价表达形式为首层楼面地价，价格单位为元/平方米，币种为人民币。

　　（二）住宅用地。

　　地价内涵：土地在估价期日2020年3月1日平稳正常情况、公开竞争市场条件下，设定土地开发程度为“五通一平”（即宗地红线外通路、通上水、通下水、通电、通讯，宗地红线内场地平整），设定容积率为2.5，代表国有城镇住宅用地各级别及区片在土地使用年期为70年条件下的出让土地使用权平均价格。

　　地价形式：地价表现形式为级别基准地价及区片基准地价，地价表达形式为平均楼面地价，价格单位为元/平方米，币种为人民币。

　　韶关市城区土地价格内涵表

用地类型	内容	地价内涵
商服用地	土地开发程度	五通一平
	设定容积率	2.0
	价格类型	首层楼面地价
商服路线价	土地开发程度	五通一平
	设定容积率	2.0
	价格类型	首层楼面地价
	标准宽度、标准深度	标准宽度为4米，标准深度为15米
住宅用地	土地开发程度	五通一平
	设定容积率	2.5
	价格类型	平均楼面地价

　　备注：“五通一平”是指宗地外通路、通上水、通下水、通电、通讯和宗地内场地平整。

　　附件2

　　韶关市城区（浈江区、武江区）2020年国有

　　建设用地使用权基准地价（商服、住宅

　　用地）土地级别价格及范围表

　　一、韶关市城区商服、住宅用地土地级别价格及范围

　　表1-1 韶关市城区商服用地级别价格及范围表

　　首层楼面地价，单位：元/平方米

级别	级别价（不含路线价）	级别范围
一级	6812	由以下线路围合而成的区域：韶关市第一中学—东堤横路—浈江沿岸—北江沿岸—武江沿岸—韶关市第一中学
二级	4048	除上述级别范围外，由以下线路围合而成的区域：峰前路—浈江沿岸—东堤横路—韶关市第一中学—武江沿岸—峰前路安全路—京广铁路—生态路—北江沿岸—浈江沿岸—安全路新华北路—惠民北路—朝阳路—武江北路—武江沿岸—北江沿岸—韶乐广场—芙蓉山东侧沿线—芙蓉东路—新华南路—新华北路
三级	2630	除上述级别范围外，由以下线路围合而成的区域：凤凰路—京广铁路—浈江沿岸—峰前路—武江沿岸—凤凰路金湾东路—金湾三横路—京广铁路—韶关国家森林公园西侧—生态路—京广铁路—安全路—浈江沿岸—大德路—金湾东路生态路—京广铁路—韶祥路—韶氨居民住宅小区—好彩路—新村综合市场南侧—百旺东路—北江沿岸—生态路惠民北路—教育路—韶关开放大学—群康路—幸福家园—韶关地质中学家属院—沙湖路—沙湖御景—移山路—韶关大道北—芙蓉山北侧—芙蓉山东北侧—芙蓉东路—新华南路—新华北路—惠民北路西联考场—京广高速铁路—京港澳高速—北江沿线—芙蓉山西侧—芙蓉山南侧—西联考场
四级	1568	除上述级别范围外，由以下线路围合而成的区域：韶关市意达斯巴鲁—韶关市新联汽车维修有限公司—北江沿岸—百旺东路—新村综合市场南侧—好彩路—韶氨居民住宅小区—韶祥路—京广铁路—生态路—韶关国家森林公园西侧—南下穿过百旺东路至白山隧道附近—向西至韶关市意达斯巴鲁金湾东路—大德路—高德路—富康文化山庄—大学路—广东省南方技师学院南侧—大塘路—京广铁路—金湾三横路—金湾东路龙辉苑—黄金村村委会—花寨路—莲花大道北—韶关学院医学院—黄金村综合市场—浈江沿岸—龙辉苑南韶高速—大陈屋—韶关学院南侧—韶关市高级技工学校—韶关学院北侧—Y170—大学路以北约500米范围—南韶高速八四八县道—浈江沿岸—京广铁路（北伐战争纪念馆侧）—凤凰路—武江沿岸—富景花园东侧—前进路—保利紫山西侧—黄岗山东侧山脚—碧桂园西区社区—良村村委会—八四八县道碧亭路—韶关市贸易学校—铁四处医院—丹霞大道北—京广铁路—十里亭路南侧住宅群—碧亭路武江北路—朝阳路—惠民北路—教育路—韶关开放大学—冷水坑路—黄屋东—黄屋西—沙湖路—沙湖御景—移山路—韶关大道北—粤北第二人民医院南侧—京广高速铁路—百旺西路—沐溪大道—京广高速铁路—武江沿岸—武江北路韶乐广场—北江沿岸—韶州大道—芙蓉山东侧—韶乐广场龙洲岛
五级	961	除上述级别范围外，由以下线路围合而成的区域：前进路—二四八省道—碧亭路—武江沿岸—前进路，扣除线路围合而成的区域内三级和四级区域沙山林场片八四八县道—良村—韶陵路西侧200米—韶关动物园—韶关碧桂园凤凰城—春天里—七九六乡道—京广高速铁路—韶关北环高速—浈江沿岸—细木农庄—八四八县道京港澳高速—京珠高速—韶关大道西侧300米—百旺路—沐溪大道—金陵易酒店—天子新村北侧400米—新枫农家乐—佛塘路—双塘印雪—长塘路西侧200米—沐溪蚝庄—富强路西侧300米—京港澳高速京广铁路—莲花南路东侧300米—智慧轩实验幼儿园—莲花山通讯楼—广东省南方技师学院—大学路—富康文化山庄—陵东路—韶余公路—三二三国道—八四九县道—曲江大道—大陂小学—韶关顾家专卖店—八四九县道—八四七县道—石颈陂—韶关市技师学院—韶关学院南侧500米—韶关东服务区—京广铁路，扣除线路围合而成的区域内四级区域北江沿岸—浈江区韶冶实验学校—韶冶四村—南韶高速北侧500米—回龙山隧道顶峰山隧道西侧300米—高头—北江沿岸
六级	614	除上述级别外，本次评估范围内的其它区域。

　　备注：1.商服用地级别基准地价为设定容积率2.0下的首层楼面地价，不含商服路线价；2.本表的范围描述仅供参考，具体级别范围以级别图为准。

　表1-2 韶关市城区住宅用地级别价格及范围表

　　平均楼面地价，单位：元/平方米

级别	级别价	级别范围
一级	2353	由以下线路围合而成的区域：聆韶路—京广铁路—浈江沿岸—北江沿岸—武江沿岸—聆韶路大德路—高德路—京广铁路—生态路—浈江大道中—活力路—北江沿岸—浈江沿岸—大德路惠民北路—朝阳路—武江沿岸—北江沿岸—沿江路—百旺东路—芙蓉山东侧沿线—福林路—丹霞大道北—幸福家园二期西侧—姐妹岭—景泰花园—新兴路—教育路—惠民北路芙蓉北路—韶关大道—芙蓉山南侧沿线—芙蓉山西侧沿线—穿过韶州大道—北江沿岸—京港澳高速—京广高速铁路—芙蓉北路
二级	1719	除上述级别外，由以下线路围合而成的区域：八四八县道—碧桂园桐林大花园—莫奈的花园—Y133—凤凰山春天里—碧桂园凤凰山—韶关动物园—保利紫山—京广铁路—浈江沿线—八四八县道惠民北路—教育路—新兴路—景泰花园—姐妹岭—幸福家园二期西侧—丹霞大道北—芙蓉山北侧沿线—韶关大道—沐溪大道—京广高速铁路—武江沿线—朝阳路—惠民北路沐溪大道—京广高速铁路—百旺西路—沐溪大道沿江路—百旺东路—芙蓉山东侧至南端沿线—北江沿线—沿江路龙洲岛活力路—北江沿线—韶关市远达汽车销售有限公司—浈江大道南—百旺东路—京广铁路—韶关国家森林公园西侧—大塘路—大学路—铁厂宿舍—高德路—京广铁路—生态路—浈江大道中—活力路
三级	1064	除上述级别外，由以下线路围合而成的区域：聆韶路—武江沿岸—韶关市正昌进口汽车修理厂—碧亭路—天正养老院—韶关金宝铸造有限公司—十里亭路以北800米范围内—丹霞大道北—前进路—聆韶路八四八县道—浈江北岸—瑞临线东侧200米—韶关北环高速—浈江东岸—京广线—八四八县道韶关北环高速—浈江沿岸—大德路—高德路—文化山庄—大学路—广东省南方技师学院—韶关国家森林公园西侧—京广铁路—百旺东路—浈江大道南—韶关市远达汽车销售有限公司北侧—北江沿岸—韶关市长安汽车销售有限公司(旗舰店)北侧—往北至评估范围界线—南韶高速—大陈屋—韶关学院南侧—韶关市高级技工学校—Y170—南韶高速—韶关中等职业技术学校—大莲塘—花寨路—韶关北环高速
四级	709	除上述级别外，由以下线路围合而成的区域：沙山林场片武江沿岸—韶关市丰泽合鑫新型材料有限公司—碧亭路—丹霞大道北—京广高速铁路—铁四处医院—碧亭路以西300米—天正养老院—碧亭路—十里亭路南侧约700米范围—武江沿岸京港澳高速—甘棠村（评估范围）—富强路北侧300米—富强南路北侧300米—沐溪七路北端100米—长塘路—银杏大道—佛塘路—银杏大道—黄沙坪路—中海油销售韶关有限公司西联阳山加油站北侧300米—武广高铁—沐溪大道—百旺中路—武广高速—京港澳高速望城岭片韶冶片韶关北环高速—白花岭—蒋屋—石陂颈—大学路以北约1500米—穿过南韶高速—浈江区耕耘开心农场—花寨路—浈江区大源中坝种植家庭农场—韶关北环高速
五级	511	除上述级别外，本次评估范围内的其它区域。

　　备注：1.住宅用地级别基准地价为设定容积率2.5下的平均楼面地价；2.本表的范围描述仅供参考，具体级别范围以级别图为准。

　　附件3

　　韶关市城区（浈江区、武江区）2020年国有建设用地使用权基准地价商服用地路线价区段表

　　表1-1 城区2020年商服用地路线价区段表

　　设定容积率2.0的首层楼面地价：元/平方米

序号	所在区	区段名称	起止点	2020年路线价
1	浈江区	风度中路	北至风采路，南至复兴路。	47753
2	浈江区	风度南路北段	北至复兴路，南至井巷。	42680
3	浈江区	风度南路南段	北至井巷，南至解放路。	35055
4	浈江区	风采路西段	西至西堤中路，东至东堤中路。	28856
5	浈江区	复兴路	西至西堤中路，东至风度南路。	29286
6	浈江区	和平路	西至西堤中路，东至风度中路。	23331
7	浈江区	仁爱路	西至风度中路，东至东堤南路。	23335
8	浈江区	风度广场北街	西至风度中路，东至上后街。	19450
9	浈江区	文化街	西至解放路，东至风度南路。	19009
10	浈江区	解放路南侧东段	西至园前路东段，东至环园东路。	19971
11	浈江区	兴隆街	西至风度南路，东至漂布塘。	16943
12	浈江区	建国路	西至风度中路，东至东堤南路。	18961
13	浈江区	解放路北侧东段	西至风度南路，东至环园东路。	18510
14	浈江区	解放路北侧西段	西至西堤南路，东至风度南路。	17917
15	浈江区	井巷	西至风度南路，东至城守巷。	15749
16	浈江区	解放路南侧西段	西至西堤南路，东至园前路东段。	16410
17	浈江区	熏风路南段	北至武镇街，南至解放路。	15486
18	浈江区	风度北路北段	北至中山路，南至西堤横路。	15498
19	浈江区	上后街	北至风采路，南至仁爱路。	14375
20	武江区	新华北路	东至惠民北路，南至工业东路。	13815
21	浈江区	园前路东西两段	北至解放路，南至园前东路。	13783
22	浈江区	站南路	北至北江北路（财富广场），南至北江北路（北江桥头）	14208
23	浈江区	风度北路南段	北至西堤横路，南至风采路。	14205
24	浈江区	东堤中路	北至中山路，南至风采路。	13304
25	浈江区	下后街	北至仁爱路，南至建国路。	11990
26	浈江区	壮志街	北至和平路，南至复兴路。	11576
27	浈江区	东堤南路	北至风采路，南至建国路。	10873
28	浈江区	园前西路	西至西堤南路，东至园前路。	11179
29	武江区	工业东路东段	西至新建路，东至武江南路。	11043
30	浈江区	西堤中路	北至风采路，南至解放路。	10456
31	武江区	沙洲路北段	北至新华南路，南至福彩路。	10222
32	武江区	惠民南路	北至新华北路，南至新华南路。	10349
33	武江区	光孝路	西至惠民北路，东至武江北路。	9094
34	武江区	惠民北路南段	北至教育路，南至新华北路。	8896
35	浈江区	西堤横路	西至西堤北路，东至风度北路。	9396
36	浈江区	中山路	西至西堤北路，东至东堤中路。	9340
37	浈江区	熏风路北段	北至建国路，南至武镇街。	8590
38	浈江区	园前东路	西至园前路，东至环园东路。	7978
39	武江区	沙洲一路	西至芙蓉东路，东至沙洲二路。	8373
40	浈江区	东堤横路	西至风度北路，东至东堤中路。	8472
41	武江区	工业东路西段	西至新华南路，东至新建路。	8436
42	浈江区	西堤北路南段	北至中山路，南至风采路。	8366
43	武江区	工业中路	西至幸福路，东至新华南路。	7661
44	武江区	武江北路中段	北至教育路，南至西河大桥。	6442
45	武江区	芙蓉北一路	北至工业西路，南至芙蓉北路。	7490
46	浈江区	西堤南路	北至解放路，南至园前西路。	7517
47	武江区	工业西路东段	西至沙湖路，东至幸福路。	7396
48	武江区	新建路	北至新华北路，南至工业东路。	6140
49	浈江区	北江北路	北至站南路，南至北江大桥。	6718
50	浈江区	韶南大道北	北至北江桥头，南至金沙市场南。	6478
51	浈江区	启明北路	北至浈江北路，南至风采路。	6366
52	武江区	新惠路	西至新华南路，东至惠民南路。	5648
53	武江区	新华南路	北至工业中路（立交桥），南至沿江路。	6775
54	武江区	亨泰路	西至新华南路，东至惠民南路。	6370
55	武江区	武江北路横街	西至惠民北路，东至武江北路。	5259
56	武江区	惠民北路北段	北至五里亭大桥，南至教育路。	5745
57	浈江区	启明南路	北至风采路，南至南韶路。	6147
58	浈江区	西堤北路北段	北至五里亭大桥，南至中山路。	5908
59	武江区	沙洲路南段	北至福彩路，南至芙蓉东路。	5797
60	浈江区	站前一路	西至北江北路，东至站南路。	5705
61	浈江区	韶南大道中北段	北至金沙市场南，南至中核锦园大厦。	5392
62	浈江区	升平路南段	北至峰前路，南至中山路。	5807
63	武江区	武江北路南段	北至西河大桥，南至武江桥。	5777
64	武江区	曲仁园商业街	西至莲花大道辅路，东至曲仁园格顶轩三横街	5562
65	武江区	芙蓉北三路	北至工业西路，南至芙蓉北路。	5238
66	浈江区	通天坡商业街	北至大塘路，南至京广铁路。	5100
67	浈江区	浈江中路	北至浈江北路，南至风采路。	4771
68	武江区	芙蓉北横巷	北至芙蓉北路，南至新津路。	4682
69	武江区	五祖路	北至工业东路，南至亨泰路。	5346
70	武江区	新津路	西至芙蓉北横巷，东至新华南路。	5324
71	浈江区	皇景路	西至聆韶路，东至良村公路。	4757
72	浈江区	风采路东段	西至东河路，东至启明北路。	4438
73	浈江区	环园西路	北至园前西路，南至环园西路11号明心堂茶庄。	4850
74	武江区	芙蓉北二路	北至工业西路，南至吉祥路。	4924
75	武江区	芙蓉东路	北至新华南路，南至沿江路。	4950
76	浈江区	站南二路	西至北江北路，东至站南路。	4768
77	武江区	吉祥路	西至芙蓉北三路，东至芙蓉北一路。	4922
78	浈江区	韶南大道中南段	北至中核锦园大厦，南至百旺大桥。	4442
79	浈江区	安全北路	西至南韶路，东至京广铁路。	4687
80	浈江区	南韶路	西至浈江南路，东至韶余公路。	4668
81	浈江区	大塘路	西至京广铁路，东至站东路。	3997
82	武江区	福彩路	西至芙蓉东路，东至沿江路。	4458
83	浈江区	东河路	北至志兴东景园，南至南韶路。	3822
84	武江区	沙洲四路	西至芙蓉东路，东至沿江路。	4281
85	浈江区	浈江南路	北至风采路，南至南韶路。	3934
86	武江区	芙蓉北路东段	西至芙蓉北一路，东至工业中路。	4265
87	浈江区	前进路	北至锦绣御水豪庭，南至五里亭大桥。	3766
88	武江区	沙洲三路	西至向阳美食城，东至沙洲路。	4111
89	浈江区	金沙南路	西至北江中路，东至韶南大道北。	3879
90	武江区	如意路	西至芙蓉北三路，东至芙蓉北一路。	4214
91	浈江区	浈江北路	北至启明北路，南至浈江中路。	3600
92	浈江区	北江中路	北至北江大桥，南至百旺大桥。	3553
93	武江区	武江南路北段	北至武江桥，南至无名横路（中环广场对面）。	4075
94	浈江区	十里亭大道	西至碧亭路，东至省道S248。	3897
95	武江区	新民路	北至新华南路，南至芙蓉山国家矿山公园。	3816
96	武江区	沐溪大道中段	西至沐阳一路，东至武广客运专线。	3800
97	武江区	沙洲二路	北至沙洲一路，南至沙洲三路。	3640
98	武江区	武江北路北段	北至五里亭大桥，南至教育路。	3534
99	武江区	沙洲五路	西至芙蓉东路，东至沿江路。	3483
100	武江区	沙洲六路	西至沙洲路，东至沿江路。	3329
101	武江区	沿江路	北至新华南路，南至金凤翔棕榈湾。	3620
102	武江区	凤凰路	西至韶关碧桂园西侧，东至韶关碧桂园高山流水	3374
103	浈江区	韶塘路韶关学院段	西至韶关学院，东至韶关技师学院。	3050
104	浈江区	大学路	西至韶余公路，东至韶陵汽修厂。	3409
105	武江区	教育路	西至新兴路，东至武江北路。	3417
106	浈江区	升平路北段	北至西堤北路，南至中山路。	3365
107	武江区	芙蓉大道北太阳城段	南至与芙蓉大道北辅路的十字路口，北至芙蓉村委对出200米路口	3199
108	武江区	工业西路西段	西至威尼国际广场，东至沙湖路。	3295
109	武江区	幸福路	北至幸福家园二期停车场入口，南至工业中路。	3206
110	浈江区	韶南大道南	北至韶南大道中，南至韶关冶炼厂。	3140
111	武江区	沐溪大道东段	西至武广客运专线，东至建设路。	3005
112	浈江区	韶余公路	北至陵西路，南至大学路。	3031
113	武江区	芙蓉北路西段	西至建设路，东至芙蓉北一路。	2953
114	浈江区	省道S246十里亭镇区段	北至碧亭路，南至十里亭大道。	2491
115	武江区	怡华路	西至芙蓉北路，东至新华南路。	2897
116	武江区	沐溪大道西段	北至沐阳一路，南至京珠高速公路	2795
117	武江区	建设路	北至十里亭大桥，南至沐溪大道。	2727
118	武江区	西冲路	北至山水华府北侧路，南至工业中路。	2417

　　备注：1.商服路线价是指是通过对面临特定街道、使用价值相等的市街地，根据不同区域、类型，设定标准深度为15米，标准宽度为4米，求取在该深度上商服用地的平均单价并附设于特定街道上，即得到该街道的商服路线价；2.标准深度是指在城市中随着土地离道路距离的增加，道路对土地利用价值影响为零时的深度即为市街地的标准深度；3.上述路段宗地在标准深度内部分的地价为所在地段路线价，超出标准深度部分的地价为所在地段区片基准地价，计算公式为：宗地首层楼面地价=（路线价×标准深度内首层建筑面积＋区片基准地价×标准深度外首层建筑面积）/总建筑面积。

　　附件4

　　韶关市城区（浈江区、武江区）2020年国有建设用地使用权基准地价城区（商服、住宅

　　用地）区片基准地价表

　　表1-1 韶关市城区2020年商服用地区片基准地价表

　　首层楼面地价，单位：元/平方米

区片编号	区片名称	所在区	所在级别	2020年区片基准地价
sf001	风度路片	浈江区	1	6980
sf002	园前路片	浈江区	1	6686
sf003	光孝路片	武江区	2	5029
sf004	风度北路片	浈江区	2	4898
sf005	惠民东社区片	武江区	2	4484
sf006	新华北路片	武江区	2	4290
sf007	朝阳北片	武江区	2	4011
sf008	站南路片	浈江区	2	4002
sf009	体育东路片	武江区	2	4001
sf010	沙洲社区片	武江区	2	3900
sf011	韶乐广场片	武江区	2	3841
sf012	光明巷片	武江区	2	3719
sf013	峰前路片	浈江区	3	3618
sf014	群立街片	武江区	3	3512
sf015	北江体育广场片	浈江区	3	3507
sf016	粤华街道片	浈江区	3	3213
sf017	沙梨园片	浈江区	3	3147
sf018	莲花北路片	浈江区	3	3122
sf019	幸福路片	武江区	3	3050
sf020	浈江北路片	浈江区	3	3023
sf021	芙蓉北横巷片	武江区	3	3010
sf022	福林路片	武江区	3	2986
sf023	余靖路片	武江区	3	2889
sf024	韶祥路片	浈江区	3	2765
sf025	金沙片	浈江区	3	2759
sf026	执信路片	浈江区	3	2733
sf027	吉祥路片	武江区	3	2650
sf028	九龄西路片	武江区	3	2642
sf029	新民路片	武江区	3	2612
sf030	南岭路片	武江区	3	2358
sf031	地质中学片	武江区	3	2218
sf032	九龄东路片	武江区	3	2201
sf033	移山路西片	武江区	3	2146
sf034	韶华路片	浈江区	3	2144
sf035	百旺桥东片	浈江区	3	2102
sf036	光彩路片	浈江区	3	2023
sf037	林桥公园片	武江区	3	1941
sf038	环山路片	武江区	3	1826
sf039	金湾路片	浈江区	3	2516
sf040	凤凰路南片	浈江区	4	2043
sf041	武江科技园片	武江区	4	1836
sf042	聆韶路片	浈江区	4	1821
sf043	五湾公路片	浈江区	4	1809
sf044	大德路片	浈江区	4	1760
sf045	生态路片	浈江区	4	1745
sf046	十里亭大道片	浈江区	4	1736
sf047	前进路片	浈江区	4	1729
sf048	武江大道中片	武江区	4	1640
sf049	韶州大道东片	武江区	4	1601
sf050	天子岭片	武江区	4	1546
sf051	建设路北片	武江区	4	1530
sf052	韩家山片	浈江区	4	1502
sf053	好彩路片	浈江区	4	1501
sf054	莲塘山片	浈江区	4	1461
sf055	龙洲岛片	浈江区	4	1412
sf056	文烈书院片	武江区	4	1373
sf057	学府片	浈江区	4	1368
sf058	碧亭路东侧片	浈江区	4	1326
sf059	五矿路片	浈江区	4	1286
sf060	姐妹岭片	武江区	4	1087
sf061	五湾公路北片	浈江区	5	1298
sf062	沐溪大道南片	武江区	5	1208
sf063	韶关高新区片	武江区	5	1069
sf064	莲花山片	浈江区	5	1023
sf065	腊石片	浈江区	5	1003
sf066	莲花大道北片	浈江区	5	993
sf067	工农路片	浈江区	5	974
sf068	沙山林场片	武江区	5	954
sf069	望城岭片	浈江区	5	861
sf070	樱花公园片	浈江区	5	819
sf071	旭升码头片	浈江区	5	690
sf072	韶冶片	浈江区	5	637
sf073	乌教塘片	浈江区	6	742
sf074	高创南路片	武江区	6	739
sf075	回龙山片	浈江区	6	578
sf076	花拉寨片	浈江区	6	508

　　备注：商服用地区片基准地价为设定容积率2.0下首层楼面地价。

　　表1-2 韶关市城区2020年住宅用地区片基准地价表

　　平均楼面地价，单位：元/平方米

区片编号	区片名称	所在区	所在级别	2020年区片基准地价
zz001	风度北路片	浈江区	1	2472
zz002	园前路片	浈江区	1	2460
zz003	沙洲社区片	武江区	1	2410
zz004	光明巷片	武江区	1	2386
zz005	风度路片	浈江区	1	2374
zz006	体育东路片	武江区	1	2356
zz007	新民路片	武江区	1	2269
zz008	朝阳路片	武江区	1	2091
zz009	新华北路片	武江区	1	2087
zz010	惠民东社区片	武江区	1	2086
zz011	幸福路片	武江区	1	2060
zz012	武江大道北片	武江区	1	2054
zz013	光孝路片	武江区	1	2019
zz014	芙蓉北横巷片	武江区	1	1969
zz015	站南路片	浈江区	1	1911
zz016	九龄西路片	武江区	1	1910
zz017	余靖路片	武江区	1	1889
zz018	浈江北路片	浈江区	1	1880
zz019	金湾路片	浈江区	1	1878
zz020	北江体育广场片	浈江区	1	1843
zz021	武江大道中片	武江区	1	1826
zz022	第八中学片	浈江区	1	1822
zz023	九龄东路片	武江区	1	1812
zz024	南岭路片	武江区	1	1804
zz025	执信路片	浈江区	1	1799
zz026	金沙中巷片	浈江区	1	1786
zz027	峰前路片	浈江区	1	1775
zz028	凤凰路南片	浈江区	2	1753
zz029	武江大道南片	武江区	2	1696
zz030	五湾公路片	浈江区	2	1695
zz031	地质中学片	武江区	2	1652
zz032	体育公园片	武江区	2	1615
zz033	吉祥路片	武江区	2	1602
zz034	独芳路片	武江区	2	1582
zz035	五湾公路北片	浈江区	2	1490
zz036	韶祥路北片	浈江区	2	1466
zz037	博物馆片	武江区	2	1422
zz038	龙洲岛片	浈江区	2	1387
zz039	广前路片	武江区	2	1356
zz040	移山路东片	武江区	2	1305
zz041	姐妹岭片	武江区	2	1271
zz042	韶祥路南片	浈江区	2	1265
zz043	文烈书院片	武江区	2	1230
zz044	齿轮小区片	武江区	2	1226
zz045	蓝屋村片	武江区	2	1180
zz046	大德路南片	浈江区	2	1172
zz047	环山路片	武江区	2	1160
zz048	建设路片	武江区	2	1125
zz049	生态路片	浈江区	2	1120
zz050	长乐南路片	浈江区	2	1110
zz051	好彩路片	浈江区	2	1097
zz052	莲花北路片	浈江区	2	1045
zz053	腊石片	浈江区	3	1184
zz054	五矿路片	浈江区	3	1139
zz055	老蟹山片	浈江区	3	1097
zz056	大塘路片	浈江区	3	1084
zz057	十里亭大道片	浈江区	3	1058
zz058	学府片	浈江区	3	1050
zz059	前进路片	浈江区	3	1039
zz060	韶航路片	浈江区	3	991
zz061	府管村片	浈江区	3	980
zz062	风华路片	浈江区	3	964
zz063	莲花岭片	浈江区	3	932
zz064	莲塘山片	浈江区	3	875
zz065	九龄中学片	浈江区	4	954
zz066	黄岗地区检察院片	浈江区	4	894
zz067	沙山林场片	武江区	4	863
zz068	工农路片	浈江区	4	854
zz069	望城岭片	浈江区	4	713
zz070	长山片	浈江区	4	680
zz071	韶关高新区片	武江区	4	627
zz072	花拉寨片	浈江区	4	620
zz073	韶冶片	浈江区	4	604
zz074	樱花公园片	浈江区	4	578
zz075	铣鸡坑片	浈江区	5	630
zz076	黄岗山片	浈江区	5	601
zz077	回龙山片	浈江区	5	542
zz078	高创南路片	武江区	5	433
zz079	将军岭片	浈江区	5	413

　　备注：住宅用地区片基准地价为设定容积率2.5下的平均楼面地价。

　　附件5

　　韶关市城区（浈江区、武江区）2020年国有

　　建设用地使用权基准地价（商服、住宅

　　用地）修正体系

　　一、其他用地类型地价修正

　　（一）其他用地修正系数。

　　根据《土地利用现状分类》（GB/T 21010-2017，2017年11月1日），以及各具体用地类型的收益能力差异，并通过对比周边县市、经济水平基本持平的区域及对韶关市用地类型价格差异的统计分析特制定了《其他用地类型修正系数表》，以供参考使用。

　　该修正系数仅适用于基准地价，主要是以基准地价设定用途为修正基准，通过修正系数修正到其他用地类型，增加其他不同用地类型的基准地价的覆盖面，修正后为对应用地类型的基准地价参考标准。

　　表1-1 其他用地类型地价修正系数表

一级类	细分用地类型	修正基准	修正系数	含义
商服用地	零售商业用地1	商服用地	1.0	指以零售功能为主的商铺、商场、超市、市场等的用地。
	零售商业用地2	商服用地	2.0	指主要用于加油、加气站、充换电站及其附属的小型仓库、车间、办公场地等用地。
	批发市场用地	商服用地	0.8	指以批发功能为主的市场用地。
	餐饮用地	商服用地	0.75	指主要用于饭店、餐厅、酒吧等用地。
	旅馆用地	商服用地	0.35	指主要用于宾馆、酒店、旅馆、招待所、度假村等用地。
	商务金融用地（一般商务金融用地）	商服用地	0.3	指商务服务用地，以及经营性的办公场所用地。包括写字楼、商业性办公场所、金融活动场所和企业厂区独立的办公场所；信息网络服务、信息技术服务、电子商务服务、广告传媒等用地。
	商务金融用地（金融集聚区）	商服用地	0.25	用于打造商务金融集聚区的用地。
	总部企业办公用地	商服用地	0.25	指在本市行政区域范围内设立的企业，经认定为总部企业的场所用地。总部企业办公用地不允许分割转让。
	会展用地	商服用地	0.5	指主要用于各种类型的会议、展览会、博览会、交易会、展销会、展示会、体育竞技运动、文化活动、节庆活动等大型集体性活动的场所用地。
	娱乐用地	商服用地	0.8	指剧院、音乐厅、电影院、歌舞厅、网吧、影视城、仿古城以及绿地率小余65%的大型游乐的设施用地。
	其他商服用地	商服用地	1.0	指上述用地以外的零售商业、批发市场、餐饮、旅馆、商务金融、娱乐用地等以外的其他商业、服务业用地。包括洗车场、洗染店、照相馆、理发美容店、洗浴场所、赛马场、高尔夫场、废旧物资回收站、机动车、电子产品和日用品修理网点、物流营业网点，以及居住小区及小区级以下的配套的服务设施等用地。
住宅用地	城镇住宅用地	住宅用地	1.0	指城镇用于生活居住的各类房屋用地及其附属设施用地。包括普通住宅等用地。
住宅用地	别墅、低密度住宅用地	住宅用地	2	特指容积率小于1.0，建筑形式以独栋、双拼、联排别墅等多层住宅为主的别墅和低密度住宅用地。

　　备注：1.本表适用于其他用地类型地块级别基准地价和区片基准地价计算，旅馆用地、商务金融用地（一般商务金融用地、金融集聚区）、总部企业办公用修正后地价表达形式为平均楼面地价；2.上述修正系数涉及的土地用途均为营利性的经营性用地，仅适用于出让价格参考；3.具有多种用途的土地应按土地分摊面积分别确定用地类型；4.本表未列的其他用地类型修正系数按现行基准地价（估价期日为2018年3月1日版）执行。

　　（二）其他用地宗地地价公式。

　　1.商服用地中的零售商业用地、批发市场用地、餐饮用地、会展用地、娱乐用地和其他商服用地。

　　计算方法与一般商服用地宗地地价公式一致。

　　2.商服用地中的旅馆用地、商务金融用地（一般商务金融用地、金融集聚区）、总部企业办公用地的宗地地价参照以下宗地地价计算公式（容积率修正套用住宅容积率修正）进行计算

　　对应用地类型单位楼面地价＝（商服用地区片基准地价±开发程度修正值÷容积率）×其他用地类型修正系数×住宅容积率修正系数×街角地修正系数×期日修正系数×（1＋区域因素修正系数之和）×（1＋其他个别因素修正系数之和）×土地剩余使用年期修正系商服数

　　对应用地类型总地价＝对应用地类型单位楼面地价×对应用地类型总计容建筑面积

　　3.别墅、低密度住宅用地的宗地地价计算公式参照对应的住宅基准地价的宗地地价计算公式进行计算：

　　对应用地类型单位楼面地价＝（住宅区片基准地价±开发程度修正值÷容积率）×别墅、低密度住宅用地类型修正系数×（1＋区域因素修正系数之和）×（1＋其他个别因素修正系数之和）×〔（1＋临江修正系数）×（宗地50米内土地面积÷宗地总用地面积）＋宗地50米外土地面积÷宗地总用地面积〕×期日修正系数×土地剩余使用年期修正系数

　　对应用地类型总地价＝对应用地类型单位楼面地价×对应用地类型总建筑面积

　　（三）港口码头用地修正

　　港口码头用地以工业用地作为修正基准，修正系数由原来的固定系数调整为系数区间1.5-3.0，使用时需根据实际情况进行修正系数的选取。《韶关市人民政府关于公布韶关市区（浈江区、武江区）2018年国有建设用地使用权基准地价更新成果的通知》（韶府〔2019〕12号）中涉及港口码头用地的部分不再使用。

　　二、城区商服用地和住宅用地的修正体系

　　（一）商服用地宗地地价修正体系。

　　1.商服用地宗地地价公式。

　　（1）所临道路不存在路线价时，公式为：

　　①应用于已建项目或有满足楼层修正系数的指标的待开发商服用地

　　首层商服用地单位楼面地价：

　　首层商服用地单位楼面地价＝（商服用地区片基准地价±开发程度修正值÷容积率）×街角地修正系数×期日修正系数×（1＋区域因素修正系数之和）×（1＋其他个别因素修正系数之和）×土地剩余使用年期修正系数

　　二层及以上商服用地单位楼面地价：

　　二层及二层以上商服用地单位楼面地价＝首层商服用地单位楼面地价×对应层数的楼层修正系数

　　商服用地总地价：

　　对应楼层商服用地总地价＝对应楼层商服用地单位楼面地价×对应层商服建筑面积

　　商服用地总地价＝∑各层商服用地总地价

　　商服用地单位楼面地价＝商服用地总地价÷商服总计容建筑面积

　　②应用于待开发项目（不能满足楼层修正指标的待开发商服用地，商服容积率修正为纯商服用地的容积率，不是综合容积率，即商服容积率＝商服总建筑面积÷总用地面积）

　　商服用地单位楼面地价＝（商服用地区片基准地价±开发程度修正值÷容积率）×容积率修正系数×街角地修正系数×期日修正系数×（1＋区域因素修正系数之和）×（1＋其他个别因素修正系数之和）×土地剩余使用年期修正系数

　　商服用地总地价=商服用地单位楼面地价×商服总计容建筑面积

　　（2）所临道路存在路线价时，公式为：

　　①应用于已建项目或有满足楼层修正系数的指标的待开发商服用地

　　首层商服用地单位楼面地价：

　　首层商服用地单位楼面地价＝｛〔路线价×深度修正系数×宽深比修正系数×标准深度内首层商服建筑面积＋商服用地区片基准地价×（首层总建筑面积-标准深度内首层商服建筑面积）〕÷首层总建筑面积±开发程度修正值÷容积率｝×街角地修正系数×期日修正系数×（1＋区域因素修正系数之和）×（1＋其他个别因素修正系数之和）×土地剩余使用年期修正系数

　　二层及以上商服用地单位楼面地价：

　　二层及二层以上商服用地单位楼面地价＝首层商服用地单位楼面地价×对应层数的楼层修正系数

　　商服用地总地价：

　　对应楼层商服用地总地价＝对应楼层商服用地单位楼面地价×对应层商服建筑面积

　　商服用地总地价＝∑各层商服用地总地价

　　商服用地单位楼面地价＝商服用地总地价÷商服总计容建筑面积

　　②应用于待开发项目（不能满足楼层修正指标的待开发商服用地）

　　商服用地单位楼面地价＝｛〔路线价×深度修正系数×宽深比修正系数×标准深度内首层商服建筑面积＋商服用地区片基准地价×（首层总建筑面积－标准深度内首层商服建筑面积）〕÷首层总建筑面积±开发程度修正值÷容积率｝×容积率修正系数×街角地修正系数×期日修正系数×（1＋区域因素修正系数之和）×（1＋其他个别因素修正系数之和）×土地剩余使用年期修正系数

　　商服用地总地价＝商服用地单位楼面地价×商服用地总计容建筑面积

　　2.商服用地区域因素修正。

　　表1-2 商服区域因素修正系数表

指标标准		判断标准
商服繁华度	指标说明	与商服中心、行政中心、酒店和集贸农贸市场的距离，区域商服氛围水平
商服繁华度	指标权重值（Q）	36%
交通条件	指标说明	区域道路路网密集程度，公交站点密集程度，与汽车站、火车站、高铁站的距离
交通条件	指标权重值（Q）	24%
基本设施状况	指标说明	市政供水保证率，排水状况，供电保障率商服配套设施完善程度
基本设施状况	指标权重值（Q）	18%
人口状况	指标说明	人口密集程度，商服人流聚集程度
人口状况	指标权重值（Q）	13%
用地潜力	指标说明	区域规划主导土地利用规划用途，区域规划前景情况
用地潜力	指标权重值（Q）	9%

　　备注：1.商服用地各区片区域因素修正幅度乘以不同因素的指标权重值后得到的是对应各区片不同因素的修正系数范围值，修正前需根据不同区片各个因素的实际优劣程度编制各级差异修正标准；2.商服用地各区片基准地价代表的是各因素在所在区片内平均优劣程度条件下的地价水平，应用修正时，需根据估价对象的实际区域因素与区片所代表各因素平均优劣程度的差异，参考编制的因素差异修正标准，对区片基准地价进行加减修正至估价对象实际区域因素影响条件下的地价水平。

　　表1-3 商服各区片区域因素总修正幅度表

区片编号	修正幅度（%）	区片编号	修正幅度（%）	区片编号	修正幅度（%）
sf001	±2	sf027	±2	sf053	±2.5
sf002	±2	sf028	±4	sf054	±6
sf003	±2	sf029	±3.5	sf055	±1
sf004	±2	sf030	±4	sf056	±6
sf005	±2	sf031	±3.5	sf057	±5
sf006	±2	sf032	±3	sf058	±4.5
sf007	±3	sf033	±4	sf059	±4
sf008	±2.5	sf034	±3	sf060	±6
sf009	±2.5	sf035	±2	sf061	±3
sf010	±2.5	sf036	±2	sf062	±4
sf011	±3.5	sf037	±4	sf063	±6
sf012	±2	sf038	±5	sf064	±6
sf013	±3	sf039	±2	sf065	±6
sf014	±2	sf040	±4	sf066	±6
sf015	±2	sf041	±2.5	sf067	±6
sf016	±2	sf042	±4	sf068	±3
sf017	±2	sf043	±3	sf069	±6
sf018	±3	sf044	±3	sf070	±6
sf019	±3	sf045	±4	sf071	±2
sf020	±2	sf046	±2.5	sf072	±5
sf021	±2.5	sf047	±4	sf073	±7
sf022	±2	sf048	±8	sf074	±4
sf023	±4	sf049	±2	sf075	±4
sf024	±2.5	sf050	±3	sf076	±8
sf025	±2	sf051	±4	——	——
sf026	±2	sf052	±3	——	——

　　3.商服容积率修正。

　　表1-4 商服用地容积率修正系数

容积率	r≤0.4	0.4<r<3.5	r≥3.5
修正系数	1.0	0.71×（1/r）^0.373	0.437

　　备注：1.公式中r为商业容积率，容积率修正是指首层楼面地价与平均楼面地价的转换系数；2.若规划条件中有明确的商业功能对应容积率（按综合用地中商业独立建设部分土地面积核定），按对应的容积率进行修正，若无明确商业功能对应的容积率，其容积率按商业部分建筑面积计算的商业容积率进行修正，即商业容积率=商业部分建筑面积÷宗地总用地面积；3.评估待开发项目宜采用容积率修正，修正后得到的是对应容积率下的平均楼面地价。

　　表1-5 商服用地容积率修正系数表

容积率	≤0.4	0.5	0.6	0.7	0.8	0.9	1	1.1	1.2
修正系数	1	0.9195	0.8590	0.8110	0.7716	0.7385	0.7100	0.6852	0.6633
容积率	1.3	1.4	1.5	1.6	1.7	1.8	1.9	2	2.1
修正系数	0.6438	0.6263	0.6103	0.5958	0.5825	0.5702	0.5588	0.5482	0.5384
容积率	2.2	2.3	2.4	2.5	2.6	2.7	2.8	2.9	3
修正系数	0.5291	0.5204	0.5122	0.5045	0.4971	0.4902	0.4836	0.4773	0.4713
容积率	3.1	3.2	3.3	3.4	≥3.5	——	——	——	——
修正系数	0.4656	0.4601	0.4548	0.4498	0.4370	——	——	——	——

　　备注：上表系数明细表是由容积率修正公式计算的修正系数明细，除上表中列出的修正系数外，其它修正通过容积率修正公式计算获取。

　　4.商服用地楼层修正。

　　表1-6 商服用地楼层修正系数表

楼层	首层	第二层、夹层	第三层、地下负一层	地面第四层及以上、地下负二层
平均值	1.0	0.6	0.43	0.35
修正范围	——	0.55～0.65	0.35～0.5	0.30～0.40

　　5.临街深度修正。

　　表1-7 商服用地路线价深度修正系数表（标准深度为15米）

临街深度d（米）	d≤2	2＜d≤3	3<d≤4	4＜d≤5	5＜d≤6
修正系数	1.69	1.58	1.50	1.44	1.39
临街深度d（米）	6＜d≤7	7＜d≤8	8＜d≤9	9＜d≤10	10＜d≤11
修正系数	1.34	1.29	1.25	1.21	1.17
临街深度d（米）	11＜d≤12	12＜d≤13	13＜d≤14	14＜d≤15	——
修正系数	1.13	1.08	1.04	1.00	——

　　备注：1.对于已建成项目，深度起算点为该建筑物的铺面口，若为未建项目，深度起算点则为宗地用地红线临路边界；2.大于标准深度修正系数取1。

　　6.宽深比修正。

　　表1-8 商服用地宽深比修正系数表

宽深比	b≤0.1	0.1< b≤0.2	0.2< b≤0.4	0.4< b≤0.6	0.6< b≤0.7	0.7< b≤0.9
修正系数	0.85	0.9	1	1.05	1.09	1.13
宽深比	0.9< b≤1.1	1.1< b≤1.3	1.3< b≤1.4	1.4< b≤1.5	b＞1.5
修正系数	1.16	1.18	1.2	1.22	1.24

　　备注：1.宽深比修正适用于已建成的宗地和待开发宗地；2.深度在标准深度（15米）以内的，计算宽深比时，宽度取实际宽度，深度取实际深度；超过标准深度（15米）的，计算宽深比时，宽度取实际宽度，深度取标准深度（15米）。

　　7.街角地修正。

　　表1-9 街角地修正系数

临街情况	一面临街	两面临街	三面临街	四面临街
修正系数	1.00	1.06	1.12	1.15

　　8.其他个别因素修正。

　　表1-10 其他个别因素修正系数

指标标准		优	较优	一般	较劣	劣
宗地形状	指标说明	形状规则，对土地利用极为有利	形状较规则，对土地利用较为有利	形状基本规则，对土地利用无不良影响	形状较不规则，对土地利用有一定影响	形状不规则，对土地利用产生严重影响
宗地形状	修正系数（%）	2.0	1.0	0	-1.0	-2.0
宗地地基承载力	指标说明	宗地地基承载力好	宗地地基承载力较好	宗地地基承载力适宜	宗地地基承载力较差	宗地地基承载力差
宗地地基承载力	修正系数（%）	2.0	1.0	0	-1.0	-2.0
宗地大小	指标说明	宗地面积S≥50000 m²	宗地面积30000 m²≤S＜50000 m²	宗地面积10000 m²≤S＜30000 m²	宗地面积5000 m²≤S＜10000 m²	宗地面积 S＜5000 m²
宗地大小	修正系数（%）	1.0	0.5	0	-0.5	-1.0

　　9.土地剩余使用年期修正。

　　商服用地基准地价是最高使用年期40年的价格，当待估宗地剩余使用年期不够40年时，应进行使用年期修正。

　　土地剩余使用年期修正公式为：

　　式中：r——土地还原率；m——土地使用权法定最高出让年期40年；

　　n——土地剩余使用年期；Y——土地剩余使用年期修正系数。

　　表1-11商服用地剩余使用年期修正系数

　　（商服用地土地还原率为6.66%）

剩余使用年期	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
修正系数	0.0676	0.1309	0.1903	0.2460	0.2982	0.3471	0.3930	0.4361	0.4764	0.5142
剩余使用年期	11	12	13	14	15	16	17	18	19	20
修正系数	0.5497	0.5829	0.6141	0.6433	0.6707	0.6964	0.7205	0.7430	0.7642	0.7841
剩余使用年期	21	22	23	24	25	26	27	28	29	30
修正系数	0.8027	0.8201	0.8365	0.8518	0.8662	0.8797	0.8923	0.9042	0.9153	0.9257
剩余使用年期	31	32	33	34	35	36	37	38	39	40
修正系数	0.9354	0.9446	0.9532	0.9612	0.9688	0.9759	0.9825	0.9887	0.9945	1

　　10.土地开发程度修正。

　　基准地价设定开发程度为“五通一平”，当待估土地开发程度达不到或超过“五通一平”时，应进行开发程度修正。

　　表1-12 土地使用开发程度修正表

土地开发程度	开发项目及成本（元/平方米）							合计
土地开发程度	通上水	通下水	通电	通讯	通路	通气	平整土地	元/平方米
取值范围	10～30	5～15	15～45	6～15	25～85	20～40	15～45	96～275
平均值	20	12	35	12	45	25	25	174

　　备注：本表仅供城区范围内参考，实际操作时应根据待评估宗地具体开发状况，参照上表进行修正。上述土地开发程度修正的面积基础是土地面积。

　　（二）住宅用地宗地地价修正体系。

　　1.住宅用地宗地地价公式。

　　（1）不临江时，公式为：

　　住宅用地单位楼面地价=（住宅区片基准地价±开发程度修正值÷容积率）×住宅容积率修正系数×住宅期日修正系数×（1＋住宅区域因素修正系数之和）×（1＋住宅其他个别因素修正系数之和）×土地剩余使用年期修正系数

　　住宅用地总地价＝住宅用地单位楼面地价×住宅总建筑面积

　　评估具体某一楼层地价时，需要使用楼层楼面地价分配系数的计算公式：

　　某一楼层的楼面地价＝单位楼面地价×对应楼层的楼层分配系数

　　某一层的总地价＝对应楼层的楼面地价×对应楼层的建筑面积

　　（2）临江时，公式为：

　　住宅用地单位楼面地价=（住宅区片基准地价±开发程度修正值÷容积率）×住宅容积率修正系数×住宅期日修正系数×〔（1＋临江修正系数）×（宗地50米内土地面积÷宗地总用地面积）+（宗地50米外土地面积÷宗地总用地面积）〕×（1＋住宅区域因素修正系数之和）×（1＋住宅其他个别因素修正系数之和）×土地剩余使用年期修正系数

　　住宅用地总地价＝住宅用地单位楼面地价×住宅总建筑面积

　　评估具体某一楼层地价时，需要使用楼层楼面地价分配系数的计算公式：

　　某一楼层的楼面地价＝单位楼面地价×对应的楼层分配系数

　　某一层的总地价＝对应楼层的楼面地价×对应楼层的建筑面积

　　2.住宅用地区域因素修正。

　　表1-13 住宅区域因素修正系数表

指标标准		判断标准
基本设施状况	指标说明	市政供水保证率，排水状况，供电保障率，区域内医疗、文体、银行、中小学等住宅配套设施完善程度
基本设施状况	指标权重值（Q）	33%
环境条件	指标说明	区域内环境条件，周边绿地覆盖度，区域内是否有人文自然景观或污染源影响
环境条件	指标权重值（Q）	22%
交通条件	指标说明	区域道路路网密集程度，公交站点密集程度，与汽车站、高铁站的距离
交通条件	指标权重值（Q）	17%
商服繁华度	指标说明	与商服中心、行政中心、酒店和集贸农贸市场的距离，区域商服氛围水平
商服繁华度	指标权重值（Q）	13%
人口状况	指标说明	人口密集程度，居住氛围度水平
人口状况	指标权重值（Q）	10%
用地潜力	指标说明	区域规划主导土地利用规划用途，区域规划前景情况
用地潜力	指标权重值（Q）	5%

　　备注：1.住宅用地各区片区域因素修正幅度乘以不同因素的指标权重值后得到的是对应各区片不同因素的修正系数范围值，修正前需根据不同区片各个因素的实际优劣程度编制各级差异修正标准；2.住宅用地各区片基准地价代表的是各因素在所在区片内平均优劣程度条件下的地价水平，应用修正时，需根据估价对象的实际区域因素与区片所代表各因素平均优劣程度的差异，参考编制的因素差异修正标准，对区片基准地价进行加减修正至估价对象实际区域因素影响条件下的地价水平。

　　表1-14 住宅各区片区域因素总修正幅度表

区片编号	修正幅度（%）	区片编号	修正幅度（%）	区片编号	修正幅度（%）
zz001	±2	zz028	±4	zz055	±4
zz002	±2	zz029	±2	zz056	±4
zz003	±3.5	zz030	±4	zz057	±3
zz004	±2	zz031	±4	zz058	±4
zz005	±2	zz032	±3	zz059	±4
zz006	±2.5	zz033	±2	zz060	±4
zz007	±3.5	zz034	±3	zz061	±4
zz008	±4	zz035	±3	zz062	±3
zz009	±3.5	zz036	±4	zz063	±5
zz010	±2	zz037	±4	zz064	±5
zz011	±3.5	zz038	±2	zz065	±2.5
zz012	±2	zz039	±2.5	zz066	±3
zz013	±2	zz040	±5	zz067	±3
zz014	±2.5	zz041	±6	zz068	±4
zz015	±2.5	zz042	±2	zz069	±5
zz016	±3	zz043	±6	zz070	±4
zz017	±3	zz044	±2	zz071	±5
zz018	±2	zz045	±3	zz072	±6
zz019	±2.5	zz046	±3	zz073	±5
zz020	±2	zz047	±5	zz074	±5
zz021	±4	zz048	±5	zz075	±4.5
zz022	±2	zz049	±3	zz076	±5
zz023	±3	zz050	±3	zz077	±4
zz024	±4	zz051	±5	zz078	±3
zz025	±2.5	zz052	±5	zz079	±8
zz026	±2	zz053	±6	——	——
zz027	±3.5	zz054	±4	——	——

　　3.容积率修正。

　　表1-15 住宅用地容积率修正系数

容积率r	r <1.0	1≤r<2.5	2.5≤r<7.0	r≥7.0
修正系数（公式）	（2.5/r）^0.505	（2.5/r）^0.475	（2.5/r）^0.125	0.8792

　　备注：容积率为建设项目综合容积率，即含裙楼商服、公建配套等的综合容积率。

　　表1-16 住宅用地容积率修正系数表

容积率	0.1	0.2	0.3	0.4	0.5	0.6	0.7	0.8	0.9	1
修正系数	5.0811	3.5805	2.9175	2.5230	2.2541	2.0559	1.9019	1.7779	1.6752	1.5453
容积率	1.1	1.2	1.3	1.4	1.5	1.6	1.7	1.8	1.9	2
修正系数	1.4769	1.4171	1.3643	1.3171	1.2746	1.2361	1.2010	1.1689	1.1392	1.1118
容积率	2.1	2.2	2.3	2.4	2.5	2.6	2.7	2.8	2.9	3
修正系数	1.0863	1.0626	1.0404	1.0196	1.0000	0.9951	0.9904	0.9859	0.9816	0.9775
容积率	3.1	3.2	3.3	3.4	3.5	3.6	3.7	3.8	3.9	4
修正系数	0.9735	0.9696	0.9659	0.9623	0.9588	0.9554	0.9522	0.9490	0.9459	0.9429
容积率	4.1	4.2	4.3	4.4	4.5	4.6	4.7	4.8	4.9	5
修正系数	0.9400	0.9372	0.9345	0.9318	0.9292	0.9266	0.9241	0.9217	0.9193	0.9170
容积率	5.1	5.2	5.3	5.4	5.5	5.6	5.7	5.8	5.9	6
修正系数	0.9147	0.9125	0.9103	0.9082	0.9061	0.9041	0.9021	0.9001	0.8982	0.8963
容积率	6.1	6.2	6.3	6.4	6.5	6.6	6.7	6.8	6.9	≥7.0
修正系数	0.8945	0.8927	0.8909	0.8891	0.8874	0.8857	0.8841	0.8824	0.8808	0.8792

　　4.临江修正。

　　临浈江、北江、武江两岸的临江建设用地，其临江用地红线以内50米部分的基准地价在原基础上有一定幅度的增加。根据对住宅用地的价格影响，住宅用地其临江用地红线以内50米部分的基准地价在原基础上增加20%，即临江修正系数为20%。如在评估时点，待估宗地和江边之间已有其他建筑物的，则不用做临江修正。

　　5.其他个别因素修正。

　　表1-17 其他个别因素修正系数

指标标准		优	较优	一般	较劣	劣
宗地大小	指标说明	宗地面积S≥50000 m²	宗地面积30000 m²≤S＜50000 m²	宗地面积9000 m²≤S＜30000 m²	宗地面积5000 m²≤S＜9000 m²	宗地面积S＜5000 m²
宗地大小	修正系数（%）	2.0	1.0	0	-1.0	-2.0
宗地形状	指标说明	形状规则对土地利用极为有利	形状较规则，对土地利用较为有利	形状基本规则，对土地利用无不良影响	形状较不规则，对土地利用有一定影响	形状不规则，对土地利用产生严重影响
宗地形状	修正系数（%）	2.0	1.0	0	-1.0	-2.0
宗地地基承载力	指标说明	宗地地基承载力好	宗地地基承载力较好	宗地地基承载力适宜	宗地地基承载力较差	宗地地基承载力差
宗地地基承载力	修正系数（%）	2.0	1.0	0	-1.0	-2.0
景观条件	指标说明	景观条件好，对土地利用极为有利	景观条件良好，对土地利用较为有利	景观条件一般，对土地利用无不良影响	景观条件较差，对土地利用有一定影响	景观条件差，对土地利用产生严重影响
景观条件	修正系数（%）	3.0	1.0	0	-1.0	-3.0

　　6.楼层分配系数。

　　区分多层无电梯洋房（层数在1～9层，无电梯配备）、小高层或高层（层数在6层以上，装配有电梯）两个类别进行楼层分配系数编制。

　　表1-18 多层住宅（楼梯楼）楼层分配系数表

总楼层所在楼层	1	2	3	4	5	6	7	8	9
1	1	0.992	0.982	0.979	0.975	0.974	0.973	0.973	0.972
2	--	1.008	1.014	1.009	1.008	0.998	0.998	0.997	0.996
3	--	--	1.004	1.018	1.023	1.021	1.031	1.035	1.033
4	--	--	--	0.994	1.012	1.031	1.032	1.038	1.036
5	--	--	--	--	0.982	1.004	1.015	1.029	1.032
6	--	--	--	--	--	0.972	0.986	0.993	1.013
7	--	--	--	--	--	--	0.965	0.973	0.989
8	--	--	--	--	--	--	--	0.962	0.971
9	--	--	--	--	--	--	--	--	0.958

　　表1-19 小高层、高层住宅（电梯楼）楼层分配系数表1

总楼层所在楼层	6	7	8	9	10	11	12	13	14	15	16	17	18	19	20
1	0.969	0.968	0.968	0.967	0.965	0.963	0.961	0.959	0.956	0.954	0.952	0.951	0.948	0.945	0.943
2	0.986	0.985	0.976	0.973	0.972	0.971	0.969	0.966	0.963	0.961	0.958	0.956	0.956	0.955	0.954
3	0.997	0.991	0.988	0.985	0.984	0.983	0.978	0.975	0.972	0.967	0.962	0.961	0.961	0.961	0.96
4	1.008	1.002	0.997	0.995	0.993	0.991	0.987	0.984	0.981	0.975	0.972	0.967	0.967	0.967	0.966
5	1.018	1.012	1.009	1.005	1.004	1.002	0.999	0.995	0.993	0.987	0.985	0.982	0.975	0.973	0.972
6	1.022	1.019	1.015	1.011	1.007	1.005	1.003	1.002	0.998	0.995	0.992	0.991	0.98	0.98	0.978
7	--	1.023	1.022	1.015	1.012	1.009	1.007	1.005	1.003	1.001	0.998	0.996	0.989	0.986	0.984
8	--	--	1.025	1.023	1.016	1.013	1.012	1.01	1.008	1.005	1.003	1.001	1	0.99	0.989
9	--	--	--	1.026	1.025	1.018	1.017	1.014	1.012	1.01	1.006	1.004	1.003	1	0.991
10	--	--	--	--	1.022	1.024	1.021	1.017	1.015	1.014	1.011	1.006	1.003	1.002	1
11	--	--	--	--	--	1.021	1.026	1.022	1.019	1.019	1.016	1.015	1.011	1.009	1.008
12	--	--	--	--	--	--	1.02	1.027	1.025	1.024	1.022	1.018	1.017	1.016	1.015
13	--	--	--	--	--	--	--	1.024	1.03	1.029	1.027	1.023	1.022	1.022	1.021
14	--	--	--	--	--	--	--	--	1.025	1.032	1.029	1.027	1.026	1.028	1.027
15	--	--	--	--	--	--	--	--	--	1.027	1.035	1.032	1.031	1.034	1.033
16	--	--	--	--	--	--	--	--	--	--	1.032	1.037	1.035	1.04	1.039
17	--	--	--	--	--	--	--	--	--	--	--	1.033	1.042	1.038	1.041
18	--	--	--	--	--	--	--	--	--	--	--	--	1.034	1.032	1.032
19	--	--	--	--	--	--	--	--	--	--	--	--	--	1.022	1.028
20	--	--	--	--	--	--	--	--	--	--	--	--	--	--	1.019

　　表1-20 小高层、高层住宅（电梯楼）楼层分配系数表2

总楼层所在楼层	21	22	23	24	25	26	27	28	29	30	31	32	33	34	35
1	0.943	0.942	0.942	0.936	0.935	0.932	0.932	0.929	0.927	0.922	0.921	0.921	0.92	0.91	0.91
2	0.952	0.95	0.95	0.948	0.947	0.947	0.945	0.943	0.942	0.939	0.936	0.936	0.936	0.935	0.934
3	0.958	0.956	0.955	0.954	0.953	0.952	0.951	0.949	0.947	0.946	0.945	0.944	0.943	0.942	0.941
4	0.964	0.962	0.962	0.96	0.958	0.957	0.956	0.954	0.952	0.95	0.948	0.948	0.947	0.946	0.944
5	0.97	0.968	0.967	0.966	0.964	0.963	0.962	0.961	0.959	0.957	0.956	0.955	0.954	0.953	0.952
6	0.977	0.975	0.973	0.972	0.971	0.971	0.968	0.967	0.965	0.964	0.961	0.96	0.958	0.957	0.956
7	0.982	0.981	0.98	0.978	0.977	0.977	0.974	0.972	0.971	0.969	0.967	0.966	0.965	0.963	0.962
8	0.989	0.987	0.985	0.983	0.98	0.979	0.978	0.977	0.976	0.975	0.972	0.972	0.971	0.97	0.969
9	0.991	0.991	0.989	0.988	0.986	0.984	0.982	0.98	0.98	0.98	0.979	0.978	0.977	0.976	0.975
10	1	0.992	0.991	0.99	0.99	0.99	0.99	0.989	0.988	0.985	0.982	0.982	0.98	0.98	0.979
11	1.007	1	1	0.996	0.994	0.994	0.994	0.994	0.994	0.992	0.989	0.989	0.987	0.986	0.985
12	1.013	1.01	1.006	1	1	0.996	0.996	0.996	0.996	0.995	0.993	0.993	0.992	0.991	0.99
13	1.019	1.017	1.015	1.01	1.01	1	1	0.999	0.998	0.997	0.995	0.995	0.994	0.994	0.993
14	1.025	1.023	1.021	1.018	1.017	1.008	1.003	1	1	0.999	0.998	0.998	0.996	0.996	0.995
15	1.031	1.029	1.027	1.024	1.023	1.016	1.015	1.011	1.009	1	1	0.999	0.998	0.998	0.998
16	1.036	1.035	1.033	1.03	1.029	1.023	1.022	1.018	1.015	1.013	1.012	1	1	0.999	0.999
17	1.038	1.036	1.034	1.033	1.031	1.026	1.024	1.021	1.019	1.019	1.018	1.018	1.015	1	1
18	1.039	1.037	1.035	1.034	1.033	1.028	1.027	1.024	1.022	1.021	1.02	1.019	1.018	1.018	1.015
19	1.031	1.039	1.036	1.036	1.033	1.032	1.029	1.027	1.025	1.025	1.024	1.023	1.022	1.021	1.017
20	1.02	1.032	1.037	1.037	1.035	1.033	1.031	1.029	1.027	1.027	1.027	1.026	1.025	1.024	1.019
21	1.015	1.024	1.028	1.039	1.035	1.038	1.033	1.033	1.031	1.03	1.03	1.03	1.027	1.026	1.023
22	--	1.014	1.021	1.035	1.036	1.04	1.038	1.037	1.034	1.033	1.033	1.033	1.032	1.032	1.028
23	--	--	1.013	1.021	1.033	1.043	1.04	1.04	1.038	1.038	1.038	1.037	1.035	1.033	1.029
24	--	--	--	1.012	1.018	1.037	1.041	1.043	1.041	1.041	1.04	1.04	1.038	1.036	1.033
25	--	--	--	--	1.012	1.023	1.036	1.037	1.042	1.042	1.042	1.042	1.041	1.039	1.038
26	--	--	--	--	--	1.011	1.022	1.032	1.038	1.043	1.043	1.043	1.042	1.042	1.039
27	--	--	--	--	--	--	1.011	1.028	1.031	1.036	1.039	1.039	1.044	1.043	1.041
28	--	--	--	--	--	--	--	1.01	1.023	1.031	1.037	1.037	1.039	1.046	1.045
29	--	--	--	--	--	--	--	--	1.01	1.021	1.028	1.028	1.036	1.042	1.046
30	--	--	--	--	--	--	--	--	--	1.01	1.02	1.025	1.027	1.038	1.043
31	--	--	--	--	--	--	--	--	--	--	1.007	1.018	1.024	1.028	1.039
32	--	--	--	--	--	--	--	--	--	--	--	1.006	1.018	1.024	1.034
33	--	--	--	--	--	--	--	--	--	--	--	--	0.999	1.016	1.023
34	--	--	--	--	--	--	--	--	--	--	--	--	--	0.996	1.013
35	--	--	--	--	--	--	--	--	--	--	--	--	--	--	0.993

　　备注：楼层分配修正系数是对住宅楼整体平均楼面地价修正至具体某一层的楼面地价修正。

　　7.土地剩余使用年期修正。

　　住宅基准地价为最高使用年期70年的价格，当待估宗地剩余使用年期不到70年时，应进行使用年期修正。

　　土地剩余使用年期修正公式为：

　　式中：r——土地还原率；m——土地使用权法定最高出让年期70年；

　　n——土地剩余使用年期； Y——土地剩余使用年期修正系数。

　　表1-21 住宅用地剩余使用年期修正系数表

　　（住宅用地土地还原率为5.2%）

剩余使用年期	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
修正系数	0.0509	0.0993	0.1453	0.189	0.2305	0.27	0.3076	0.3433	0.3772	0.4094
剩余使用年期	11	12	13	14	15	16	17	18	19	20
修正系数	0.4401	0.4692	0.4969	0.5233	0.5483	0.5721	0.5947	0.6162	0.6366	0.6561
剩余使用年期	21	22	23	24	25	26	27	28	29	30
修正系数	0.6745	0.6921	0.7088	0.7246	0.7397	0.754	0.7676	0.7806	0.7929	0.8046
剩余使用年期	31	32	33	34	35	36	37	38	39	40
修正系数	0.8157	0.8263	0.8364	0.8459	0.855	0.8636	0.8718	0.8796	0.887	0.8941
剩余使用年期	41	42	43	44	45	46	47	48	49	50
修正系数	0.9008	0.9072	0.9132	0.919	0.9244	0.9296	0.9346	0.9393	0.9437	0.948
剩余使用年期	51	52	53	54	55	56	57	58	59	60
修正系数	0.952	0.9559	0.9595	0.963	0.9663	0.9694	0.9724	0.9752	0.9779	0.9804
剩余使用年期	61	62	63	64	65	66	67	68	69	70
修正系数	0.9829	0.9852	0.9874	0.9895	0.9915	0.9933	0.9951	0.9968	0.9985	1

　　8.土地开发程度修正（同商服用地，详见上文）。

　　三、特殊处理办法

　　（一）当一宗地同时兼容不同土地用途时，需分别计算宗地内各种用途的地价，宗地的总地价等于各种用途的地价之和。

　　（二）当一宗商服用地同时临多条路线价时，首层商服部分应参照商服用地宗地地价公式对临路线价部分进行加权测算。

　　（三）当商服、住宅宗地容积率小于1时，估价师应适当考虑宗地内的建基面积以外的空地对宗地整体土地价值的影响。

　　（四）在计算商服用地地下空间、住宅用地地下空间时，不需要进行容积率修正。

索引号：	11440200006946219G/2021-00314	分类：
发布机构：	韶关市人民政府办公室	成文日期：	2021-05-18
名称：	韶关市人民政府关于公布韶关市城区（浈江区武江区）2020年国有建设用地使用权基准地价（商服、住宅用地）更新成果的通知（韶府发函〔2021〕22号）
文号：	韶府发函〔2021〕22号	发布日期：	2021-06-03
主题词：	基准地价

韶关市人民政府办公室政府信息公开

韶关市人民政府关于公布韶关市城区（浈江区武江区）2020年国有建设用地使用权基准地价（商服、住宅用地）更新成果的通知
（韶府发函〔2021〕22号）