【案情简介】
被告江某、黄某下有一套位于10层顶层的房屋欲出售，委托了被告乳源瑶族自治县易成房屋中介服务部放盘出售。原告黄某强、王某芳在58同城网站看到涉案房屋的出售信息，该信息显示涉案房屋为第10层，顶层为第12层，其联系到被告乳源瑶族自治县易成房屋中介服务部的工作人员张某成、李某珍，在张某成、李某珍带领下，原告黄某强、王某芳及其家属分别两次对涉案房屋进行了查看。在查看涉案房屋所在楼房的电梯显示最高楼层为12层，原告黄某强、王某芳曾在看房时询问张某成、李某珍涉案房屋是否为顶层，他们表示不是。根据涉案房屋的《房地产权证书》显示涉案房屋位于11层楼房中的第10层。在三方签订了《房屋买卖合约》后，原告黄某强经同事告知涉案房屋为顶层，其便跑到涉案房屋查实，查实涉案房屋确为顶层，并告诉张某成、李某珍，他们表示经原告黄某强告知后才知晓涉案房屋为顶层。三方就协商不成，黄某强、王某芳认为卖方和中介存在欺诈行为起诉至法院，要求返还定金、中介费并赔偿损失。
【调查与处理】
广东省乳源瑶族自治县人民法院经审理，作出如下判决：一、撤销原告黄某强、王某芳与被告江某、黄某、乳源瑶族自治县易成房屋中介服务部于2019年3月22日签订的《房屋买卖合约》；二、被告江某、黄某于本判决生效之日起十日内一次性向原告黄某强、王某芳返还购房定金50000元；三、被告乳源瑶族自治县易成房屋中介服务部于本判决生效之日起十日内一次性向原告黄某强、王某芳返还中介费12100元；四、驳回原告黄海强、王芬芳的其他诉讼请求。
【法律分析】
本案的争议焦点为：一是原、被告三方签订的《房屋买卖合约》能否依法解除；二是被告江某、黄某、易成中介服务部是否需要分别向原告黄某强、王某芳退回定金50000元和中介费12100元；三、原告黄某强、王某芳请求判令三被告赔偿损失50000元是否符合法律规定。
（一）关于原、被告三方签订的《房屋买卖合约》能否依法解除的问题。本案中，原告黄某强、王某芳认为三被告在房屋买卖过程中存在刻意隐瞒涉案房屋为顶楼的事实但未提供相关证据证明三被告存在故意隐瞒或是欺诈的行为，根据《最高人民法院关于适用 中华人民共和国民事诉讼法 的解释》第九十条第二款：“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，原告黄某强、王某芳的该主张没有事实依据，不予采纳。但结合本案的情况，首先，被告江某、黄某是涉案房屋的所有人，对涉案房屋情况是最为了解的，包括涉案房屋楼层的特殊性，出售房屋时其有义务告知中介和买方涉案房屋的真实楼层为顶楼，即便三方签订的合约约定的涉案房屋的现状也只是指装修、家私家电，并不包含楼层，被告江某主张其已将涉案房屋为顶楼这一事实告知被告易成中介服务部，但被告易成中介服务部对此不予认可，且被告江某、黄某均未提供证据证明其履行了告知义务，被告江某的该主张本院不予采信，被告江某、黄某并未履行告知义务；其次，被告易成中介服务部作为中介方具有审慎义务即对涉案房屋的情况予以核实，再发布真实的房屋信息，但本案中被告易成中介服务部的员工表示他们并未实地核实涉案房屋也未向卖方咨询过涉案房屋的楼层情况，便将错误的楼层信息发布，即便在原告黄某强、王某芳询问涉案房屋楼层时其工作人员亦是给予错误的回答，其行为违反了《房屋买卖合约》的第十五条诚信原则的约定，亦违反了《中华人民共和国合同法》第四百二十五条其作为居间人需向买卖双方如实报告的义务。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款第一项：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的……”的规定，原告黄某强、王某芳无论是从发布的出售信息、实地看房的电梯楼层、被告易成中介服务部员工的介绍以及不动产权权属证书均无法得知涉案房屋的真实楼层信息，三被告的过失行为导致了原告黄某强、王某芳对涉案房屋产生了重大误解作出违背真实意愿的民事法律行为，现原告黄某强、王某芳请求撤销三方签订的《房屋买卖合约》，于法有据，依法予以支持。
（二）关于被告江某、黄某、易成中介服务部是否需要分别向原告黄某强、王某芳退回定金50000元和中介费12100元的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”和第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，现《房屋买卖合约》已被依法撤销自始没有法律约束力，被告江某、黄某、易成中介服务部因合约取得的购房定金和中介费应予以返还，原告黄某强、王某芳请求被告江某、黄某共同返还购房定金50000元以及请求被告易成中介服务部返还中介费12100元，合法有据，予以支持。
（三）关于原告黄某强、王某芳请求判令三被告赔偿损失50000元是否符合法律规定的问题。虽然根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，三被告作为过错方应当赔偿两原告因此受到的损失，但两原告并未提交证据证明其因此受到的损失，由此产生的法律后果应由原告黄某强、王某芳承担。原告黄某强、王某芳请求三被告赔偿其损失50000元，没有事实和法律依据，予以驳回。
【典型意义】
本案中，虽然原告黄某强、王某芳未举证证明他们不想购买顶层的楼房，但从涉案房屋的出售信息看，他们想购买的是总楼层为12层中的第10层房屋，而不是第10层顶层的涉案房屋。他们从一开始就表示不购买顶层房屋，且涉案房屋的特殊性从普通逻辑上的确容易让人产生误解，不应该把楼层的特殊性变成买方核实的义务，而忽视了最应该承担告知、核实涉案房屋的真实情况义务的责任方。在二手房屋买卖过程中，卖方作为房屋的所有人和使用者是最了解房屋实际情况，其应按照诚信原则的规定，向买方和居间方诚实地报告房屋的真实状态；中介机构作为居间方，其有审慎核实义务，对其发布的售房信息负责。若卖方和中介机构存在过失，造成了买方的重大误解，属可撤销合同。根据合同法第五十四条的规定，原告撤销合同的诉请，得到法院的支持。人民法院依法裁判，具有积极的导向意义。
