附件1

韶关市物业专项维修资金管理实施办法

（征求意见二稿）

第一章 总则

第一条【制定的目的及依据】

为规范物业专项维修资金管理，维护业主的合法权益，促进业主履行对共用部位、共用设施设备进行维护的义务，保障共用部位、共用设施设备的正常使用，根据《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》、《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第165号）、《韶关市物业管理办法》等规定，制定本办法。

第二条【定义】

本办法适用于韶关市住宅、商住、办公及商业等物业专项维修资金（以下简称“维修资金”）的缴纳、使用、管理和监督。

第三条【适用范围】

本办法所称维修资金，是指专项用于共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造的资金。

本办法所称物业共有部位，是指根据法律、法规规定和房屋买卖合同约定，由物业管理区域内全体业主共同共有或者部分业主共同共有的部分，一般包括：房屋的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规规定和房屋买卖合同约定，由物业管理区域内全体业主共同共用或者部分业主共同共用的附属设施设备，一般包括：电梯、中央空调、天线、照明、消防设施设备、智能系统、绿地、道路、路灯、排水设施、池、井、非经营性车场车库、物业服务用房、信报箱、公益性文体设施和共用设施设备使用的建筑物和构筑物等。

第四条【基本原则】

维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。

第五条【职责分工】

市人民政府物业管理行政主管部门（以下简称市物业管理主管部门），负责统筹全市维修资金的监督管理，负责维修资金专户管理银行的进入及退出的监督管理，建立、维护全市维修资金管理系统和电子投票系统。

县（市、区）人民政府物业管理行政主管部门（以下简称县（市、区）物业管理主管部门）负责行政区域内维修资金的日常管理等事务性工作。

财政、审计、消防救援、市场监管、自然资源等相关部门按照各自职责负责维修资金的监督管理。

各县（市、区）人民政府负有属地管理责任，街道办事处和乡镇人民政府按照规定的职责分工负责维修资金的指导、监督和管理工作，负责组织、协调和指导业主大会及业主委员会依照本办法申请维修资金。

第六条【确定专户管理银行】

市物业管理主管部门应当依法采用公开招标方式,综合存款利率、资产规模和服务效能等因素,确定一定数量的商业银行作为维修资金专户管理银行（以下简称：专户管理银行），并在专户管理银行开立维修资金专户。

第七条【专户银行职责】

专户管理银行应当协助维修资金管理单位开展维修资金账户设立、交存、使用、结算和对账等工作。

交存

第八条【交存标准】

（一）业主应当按照所拥有物业的建筑面积交存维修资金，但物业属于一个业主所有，且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外。建筑面积包括：不动产登记簿记载的套内面积和分摊面积。

首期维修资金的数额为上一年度本市住宅建筑安装工程每平方米造价的5%。

（二）属于出售公有住房的,其首期维修资金由业主和售房单位共同负责交存。

业主按照所拥有物业的建筑面积交存，每平方米建筑面积交存维修资金的数额为当时本市房改成本价的2%；售房单位按照多层（7层以下）住宅不低于售房款的20%、高层（7层以上〈含〉）住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取。

第九条【权属】

业主交存的维修资金属于业主所有。从公有住房售房款中提取的维修资金属于公有住房售房单位所有。

第十条【维修资金管理单位】

业主大会成立后，依照法定程序成功选举业主委员会并完成备案程序的，可以向物业所在地的物业管理主管部门申请，依照本办法管理小区维修资金。未成立业主大会及未决定维修资金管理单位的，由县（市、区）物业管理主管部门代为管理。

第十一条【交存时间节点】

交存首期维修资金的，应当按照下列方式办理：

（一）以预售方式销售房屋的，买受人在办理《商品房买卖合同》备案前，将首期维修资金存入专户管理银行；

（二）以现楼方式销售房屋和地下车库的车位，建设单位应当在办理商品房现售备案前，交存首期维修资金，在办理《商品房买卖合同》备案前，凭专户管理银行出具的已交存首期维修资金专用票据，向买受人收回首期维修资金；

（三）在本管理办法颁发前已经办理了现售备案的楼宇，建设单位应当在本办法颁发之日起6个月内对未售出房屋和地下车库的车位交存首期维修资金；

（四）在土地征收中采用房屋产权调换方式补偿的，由建设单位和被拆迁安置户协商约定交存，没有约定的由建设单位交存，交存时间为在迁居安置之日前。

各地房产交易中心、房屋管理所在办理商品房买卖合同备案时或不动产登记中心在办理不动产权登记时，应当查验维修资金交存情况。

未按本办法规定交存首期维修资金的,建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。

第十二条【建设单位】

建设单位在为购买人办理住宅或非住宅交付手续前，应当凭专户管理银行出具的已代交首期维修资金专用票据，向购买人收回已代交的维修资金，并向购买人说明维修资金交存、结余情况。建设单位已向买受人收回首期维修资金的，该住宅或非住宅的维修资金分户账业主信息随房屋所有权的转移同时变更。

第十三条【缴费凭证——电子票据】

专户管理银行应当向业主出具由财政部门统一监制的维修资金专用票据。

第十四条【维修资金补缴】

物业属于老旧小区改造、三旧改造等城市更新项目的，项目改造或实施方案应当包含维修资金的交存方案，明确维修资金的交存主体、方式、时间等内容。

鼓励和支持住宅老旧小区交存维修资金，实现后续长效管理。

第十五条【维修资金续交】

业主分户账内维修资金的余额不足首期交存数额30%的，应当及时续交。

维修资金续筹方案由业主大会决定。续筹方案经业主大会同意的，业主应当按照续筹方案交存维修资金。

第十六条【业主大会决定维修资金交存方案】

有下列情形之一的，由业主大会决定维修资金交存方案：

（一）物业服务区域或楼宇未建立维修资金账户的；

（二）物业服务区域或楼宇已建立维修资金账户，但部分业主未交存维修资金的。

未成立业主大会的物业服务区域或楼宇，由物业所在地镇街推荐的业主代表拟定交存方案，并征求业主意见。业主交存后的维修资金建议不低于首期维修资金金额。交存标准可以参考市物业管理主管部门现行公布的首期维修资金交存标准。

第十七条【追收方式】

业主未按规定或者业主大会决议交存、续筹维修资金的，业主委员会或者利害关系人可以依法向人民法院提起诉讼。

使用

第十八条【使用原则】

维修资金的使用应遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。

第十九条【维修资金使用范围】

维修资金应当用于共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造,不得挪作他用。

维修资金可以用于既有住宅增设电梯、投保物业共用部位和共用设施设备保险。

第二十条【使用分摊方式】

物业共有部分、共用设施设备维修和更新、改造费用的分摊，相关业主有约定的，从其约定；无约定的，根据各自拥有的专有部位面积比例，按照下列规定分摊：

（一）用于物业管理区域内物业共有部分、共用设施设备的，由全体业主按专有部分面积所占比例分摊；

（二）用于物业管理区域内单幢或多幢物业共有部分、共用设施设备的，由该幢或多幢业主按专有部分面积所占比例分摊；

（三）用于物业管理区域内某单元物业共有部分、共用设施设备的，由该单元内业主按专有部分面积所占比例分摊；

（四）售后公有住房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主和公有住房售房单位按照所交存维修资金的比例分摊；其中，应由业主承担的，再由相关业主按照专有部分面积的比例分摊；

（五）售后公有住房与商品住宅或者非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，先按照专有部分面积比例分摊到各相关物业；其中，售后公有住房应分摊的费用，再由相关业主和公有住房售房单位按照所交存维修资金的比例分摊。

物业管理区域内规划的车位、车库、地下室，其共有部分、共用设施设备的维修和更新、改造，由业主按照各自拥有的车位、车库、地下室的专有部位面积比例分摊。属于业主共同所有的车位、车库、地下室除外。

业主分户账户中维修资金余额不足以支付分摊费用的，应当由该业主补足差额部分；业主未交存首期维修资金的，应当由该业主补交首期维修资金；属于商品住宅、非住宅或者公有住房的，建设单位或者公有住房单位应当以拥有的未出售商品住宅或者公有住房的专有部位面积比例分摊费用。

第二十一条【人防维修费用分摊方式】

涉及人民防空工程设施设备维修、更新和改造的费用，由收益人按次分摊维修费用。

第二十二条【组织实施单位】

使用维修资金的组织实施单位应当按照下列规定确定：

（一）有物业服务人的，由物业服务人组织实施；

（二）没有物业服务人，或者物业服务人未组织实施的，由业主委员会或者相关业主组织实施，物业所在地镇街应当给予指导和协助；

（三）没有业主委员会和物业服务人的，紧急情况下由物业所在地镇街组织代修。

第二十三条【维修方案内容】

使用维修资金对共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，下列事项应当经维修资金列支范围内的业主共同决定：

（一）鉴定、设计、监理等实施需求；

（二）鉴定、设计、监理等实施单位的确定方式；

（三）维修资金使用方案（以下简称“使用方案”）。

使用方案应当包括维修和更新、改造的项目，以及项目使用维修资金的费用预算、列支范围、分摊明细等内容。

使用维修资金对共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，组织实施单位应当将相关情况向维修资金列支范围内的业主公开。

第二十四条【列支范围决定公示时间】

维修资金列支范围是全体业主的，组织实施单位应当于投票表决开始前，将表决事项、表决时间、表决形式等信息向业主进行公示，公示时间不少于15日。

维修资金列支范围是部分业主的，组织实施单位应当于投票表决开始前，将表决事项、表决时间、表决形式等信息向业主进行公示，公示时间不少于7日。

第二十五条【表决方式及相关规定】

组织实施单位可以采用电子投票、书面征求意见等形式，组织业主进行表决。组织实施单位应当优先采用电子投票的形式组织业主进行表决。采用电子投票形式的，投票期限不超过30日。采取书面征求意见形式的，投票期限不超过60日。

第二十六条【第三方监管】

提倡采用公开招标方式确定维修和更新、改造项目的施工单位，提倡聘请专业监理单位对工程质量进行监理。

维修、更新和改造项目应当签订施工合同。使用方案中维修、更新和改造全部项目的费用总额、费用支付方式、维修资金划转账户和竣工验收等事项应当在一个施工合同中约定。

第二十七条【三方竣工验收】

维修、更新和改造项目工程竣工后，组织实施单位应组织业主代表或业主委员会和施工单位对工程内容、工程质量等进行验收，并签署竣工验收报告。聘请工程监理的，监理单位应当一同参与竣工验收。

第二十八条【第三方费用】

组织实施单位聘请的鉴定、设计、施工、监理等单位应当符合有关规定。

用于维修、更新和改造项目的鉴定、设计、监理等费用，可计入维修、更新和改造成本，与工程预算总额并列计入使用方案的费用预算内容。

第二十九条【转账方式】

维修资金专户应当通过转账结算，不得支取现金。用于支付维修、更新和改造项目工程费用的维修资金应当划转至施工单位账户；用于支付鉴定、设计、监理等费用的维修资金应当划转至鉴定、设计、监理等单位账户。

第三十条【申请时产权转移】

公告或表决后，物业所有权发生转移的，公告时间和原业主意见不受影响。

第三十一条【申请程序】

维修资金的一般使用，应当按照以下流程办理：

（一）组织实施单位向物业所在地的县（市、区）物业管理主管部门申请使用维修资金。施工合同约定的费用总额在5万元及以上的，使用方案经有资质的造价咨询机构审核后，组织实施单位可以分期申请使用维修资金。首期申请费用不得超过施工合同约定费用总额的30%。在工程项目竣工验收合格后，可申请工程项目所需费用的余额。物业共用部位和共用设施设备保险的费用可以按照合同约定分期申请使用维修资金；

（二）符合本办法使用维修资金相关规定的，经县（市、区）物业管理主管部门审核同意后，向专户管理银行发出划转维修资金的通知；

（三）专户管理银行将所需维修资金划转至相应账户。

第三十二条【紧急使用】

发生危及房屋使用、人身财产安全等紧急情况，需要立即对共用部位、共用设施设备进行维修、更新和改造的，组织实施单位应当按照有关规定、合同约定立即组织实施维修、更新和改造。首期申请费用不得超过施工合同约定费用总额的70%；在工程项目竣工验收合格后，可申请工程项目所需费用的余额。

前款所称紧急情况包括：

（一）电梯故障。经特种设备安全监督管理部门认定电梯存在故障隐患且要求整改，并经专业电梯检验机构检测，认定故障隐患产生的原因；

（二）消防隐患。经消防救援机构认定消防设施存在安全隐患且要求整改，或经专业消防技术服务机构检测，认定存在安全隐患；

（三）外立面脱落。占维修资金列支范围内总人数10%以上业主确认外立面脱落，或者存在脱落危险危及公共安全的；

（四）屋面、外墙渗漏。占维修资金列支范围内总人数10%以上业主确认屋面、外墙渗漏；或者屋面、外墙防水自然损坏、渗漏严重，经多次补漏后仍难以解决的；

（五）供水故障。占维修资金列支范围内总人数10%以上业主确认二次供水水泵、供水系统运行中断；

（六）排水故障。占维修资金列支范围内总人数10%以上业主确认排水设施堵塞、爆裂；

（七）供电故障。占维修资金列支范围内总人数10%以上业主确认供配电设施设备故障，造成停电或者漏电；

（八）经业主大会决定，认定危及房屋使用、人身财产安全的其他紧急情况。

应急维修完成后三日内，组织实施单位应当把相关应急维修费用，包括施工单位编制的工程结算报告、竣工验收报告、维修费用清单和票据、维修费用分摊明细表以及其他相关资料，在物业管理区域显著位置内进行公示，公示时间不得少于十五日。

对公示有异议的，由物业所在地镇街协调处理。

第三十三条【紧急使用要在街道办监督下开展】

符合本办法第三十二条规定且需要使用维修资金的，组织实施单位应当及时告知业主，并书面报告物业所在地的镇街和县（市、区）物业管理主管部门。

组织实施单位应当根据相应行政主管部门的整改意见、专业机构的检测报告或者业主确认结果提出使用方案，按照本办法第三十一条规定申请使用维修资金，但可以不经过业主对第二十四条第一款规定的事项表决同意。

组织实施单位应当在申请使用维修资金前，将使用方案向业主公开，听取业主意见，接受业主监督。在使用方案公开之日起10日内，占维修资金列支范围内总人数20%以上的业主或者达到维修资金使用和管理制度约定比例的业主提议使用方案应当经业主共同决定的，组织实施单位应当停止维修资金紧急使用申请，按一般情况使用维修资金的要求，组织业主对使用方案表决通过后继续申请。

第三十四条【不符合使用的事项】

下列费用不得从维修资金中列支：

（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的物业共有部分、共用设施设备维修和更新、改造费用；

（二）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修和更新、改造费用；

（三）应当由当事人承担的因人为损坏导致物业共有部分、共用设施设备所需的维修和更新、改造费用；

（四）根据物业服务合同约定，应当由物业服务人承担的物业共有部分、共用设施设备的维修和更新、改造费用。

第三十五条【返修不可再次申请维修资金】

使用维修资金支付工程款项的维修项目，质保期内出现工程质量问题，需要返工或重新维修的，维修施工单位应当及时返工或重修，所需费用不得再次从维修资金中列支。

第三十六条【增值方式】

在保证维修资金正常使用的前提下，可以按照国家有关规定将维修资金用于购买国债或办理定期存款（单）。

禁止利用维修资金从事国债回购、委托理财业务、放贷、证券、期货等高风险投资或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。

第三十七条【利息】

下列资金应当转入维修资金滚存使用：

（一）维修资金的存储利息；

（二）利用维修资金购买国债的增值收益；

（三）利用共用部位、共用设施设备进行经营的业主所得收益，但业主大会另有决定的除外；

（四）共用设施设备报废后回收的残值。

第四章 监管

第三十八条【维修资金专户核算】

推广使用维修资金信息管理系统，以物业管理区域为核算单位，按幢建帐，核算到户，建立业主分户明细账，对维修资金交存、使用、存储和查询等环节进行管理。

维修资金专户按照物业管理区域实行由上至下的四级账户核算。市物业管理主管部门设立总账户，总账户为一级账户，总账户下按物业管理区域设立二级账户，按幢设立三级账户，按房屋户门号设立四级账户。

第三十九条【公示公开途径】

业主可以通过市物业管理主管部门建立的市维修资金公众服务平台查询账户余额。

第四十条【专户账户信息变更】

房屋分户账账面余额应当随房屋所有权转移同时过户，房屋分户账的账户信息随房屋所有权转移而变更。

第四十一条【资金退款】

房屋灭失的，按照以下规定返还维修资金并办理账户注销手续：

（一）业主房屋分户账中结余的维修资金返还业主；

（二）售房单位交存的维修资金账面余额返还售房单位；售房单位不存在的，按照售房单位财务隶属关系，收缴同级国库。

第四十二条【公示公开】

维修资金管理单位应当每年至少一次与专户管理银行核对维修资金账目，并向业主公布维修资金管理情况，公布时间不少于15个工作日。

公布的情况应当包括下列内容：

（一）维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额；

（二）发生列支的项目、费用和分摊情况；

（三）业主分户账中维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额；

（四）其他有关维修资金使用和管理的情况。

业主对公布的情况有异议的，可以要求复核。维修资金管理单位应当在收到复核申请之日起15个工作日内予以回复。

第四十三条【专户银行职责及考核】

专户管理银行应当每年至少一次向维修资金管理单位发送维修资金对账单。

维修资金管理单位对资金账户变化情况有异议的，可以要求专户管理银行进行复核。

专户管理银行应当建立维修资金查询制度，接受物业主管部门、业主、经业主大会授权的业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构对维修资金账户的使用、账面余额的查询。

第四十四条【审计监督】

维修资金的管理和使用，应当依法接受审计部门的审计监督。

第四十五条【财政监督】

维修资金的财务管理、会计核算和专用票据管理应当执行国务院财政部门有关规定。

财政部门应当加强对维修资金收支财务管理和会计核算制度执行情况的监督。

第四十六条【票据管理监督】

维修资金交存专用票据的领购、使用、保管、核销等工作由住房和城乡建设主管部门负责，并按照财政部门票据管理的有关规定执行，接受财政部门的监督检查。

第四十七条【法律责任】

单位和个人对提交资料的真实性负责，并承担由此产生的法律责任。对于违反维修资金管理相关规定的单位和个人，由相关行政管理部门按照《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》、《韶关市物业管理办法》、《住宅专项维修资金管理办法》依法查处；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第四十八条【违规使用票据处罚规定】

维修资金专用票据的领购、使用、保管、核销等管理过程违反财政部门票据管理有关规定的，由县级以上地方财政部门按照有关规定予以处理。

第四十九条【本管理办法试行时间规定】

本办法自印发之日起实施，有效期为五年。