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关于《韶关市物业专项维修资金管理实施办法》的说明

我局制定了《韶关市物业专项维修资金管理实施办法》（以下简称“《办法》”），为使实施对象和公众能更准确了解制定背景、法律依据、政策的有关特点，现将有关情况说明如下：

一、相关背景

（一）近年来，《中华人民共和国民法典》、《住房和城乡建设部等10部门关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》（建房规[2020]10号）、《韶关市物业管理办法》等法律法规规定陆续出台，对维修资金规范管理提出了一些新的要求。为进一步加强和规范我市维修资金的归集、使用、管理和增值，保障物业区域内共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护维修资金所有者的合法权益。

（二）根据中央经济工作会议提出，积极稳妥化解房地产风险，促进房地产市场平稳健康发展，完善相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式。其中，关于建立房屋从开发建设到维护使用的全生命周期管理制度，包括改革开发方式、融资方式、销售方式、建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险等制度安排。

我局依据国家、省、市相关法律法规规定，结合我市实际，制定了《办法》。在初稿形成后，将按照有关程序征求相关部门以及社会各界的意见。

二、《办法》制定的依据

（一）主要依据

1.《中华人民共和国民法典》

2.《物业管理条例》（国务院令第379号）

3.《住宅专项维修资金管理办法》（建设部 财政部令第165号）

4.住房和城乡建设部等10部门《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》（建房规[2020]10号）

5.关于进一步发挥住宅专项维修资金在老旧小区和电梯更新改造中支持作用的通知》（建办房[2015]52号）

6.《广东省物业管理条例》

7.《韶关市物业管理办法》

（二）参考依据

1.《广州市维修资金管理办法》

2.《珠海市物业专项维修资金管理办法》

3.《惠州市住宅专项维修资金管理办法》

4.《株洲市物业专项维修资金管理办法》

5.《郴州市物业专项维修资金管理办法》

6.《清远市住房和城乡建设局 清远市财政局关于物业专项维修资金管理办法》

三、《办法》框架和政策特点

《办法》共4章，49条，主要有以下几方面的特点：

（一）明确相关主体权利义务。一是明确了市、区房地产行政主管部门、街道办事处（镇人民政府）、居民委员会以及相关职能部门的职责分工。二是确定涉及人防工程设施设备维修、更新和改造的费用分摊主体和分摊方式，遵守了受益人和负担人相一致原则。三是主管部门应当依法采用公开招标方式，综合存款利率、资产规模和服务效能等因素确定专户管理银行，《办法》明确专户管理银行的责任和义务，并要求银行遵循考核管理。四是明确各种情况下的使用分摊方式及使用维修资金的组织实施单位，紧急使用情况要在街道办事处（镇人民政府）监督下开展。五是提出未交存、无续筹维修资金的，明确了主张权利主体，为追缴维修资金提供了依据，保证维修资金的应交尽交。

（二）完善维修资金归集和使用方式。一是交存基数随市调整。目前，我市维修资金交存基数是一直沿用2015年建筑安装工程每平方米造价，拟调整为按上一年官方公布的建筑安装工程每平方米造价计算，每年按照房地产市场的建安成本灵活调节，充分保障业主权益。二是探索解决“续筹难”问题。明确了应当续筹的情形和续筹的方式，同时对未建立维修资金制度的老旧住宅小区提供补建途径。如因部分业主不按时、足额续筹维修资金导致无法申请使用维修资金，业主经催告后仍不交存的，业主委员会或者相关利害人可依法向人民法院提起诉讼。三是资金申请可分期拨付。明确了“一般情况”和“紧急情况”分期拨付的两种不同情形，确定了维修资金使用申请分期拨付的规则和流程，加快小区维修、更新、改造工程进度，减少企业垫付资金的压力。

（三）提升信息化建设，强化专户银行管理。一是建立全市统一的维修资金管理系统，方便业主查询维修资金交存、增值收益、使用和账面余额，促进维修资金管理公开透明。同时，通过公开招投标的方式选择存款利率较高、服务效能好、资金安全有保障的专户银行，并建立准入、退出和考核机制，对专户银行定期开展考核，按照考核结果进行调整。二是通过公开招投标、定期考核、动态调整等方式，促进银行间公平竞争，约束专户管理银行提供更好的服务。三是控制专户管理银行数量，有助于聚拢资金，提高与银行的谈判筹码，最大程度提升维修资金的收益率，促进维修资金保值增值。

（四）明确紧急使用维修资金程序。一是发生紧急情况时，有紧急使用预案的，按照紧急使用预案实施应急维修。没有紧急使用预案的，由物业服务企业按照流程组织实施应急维修，无需经业主表决。但达到一定比例的业主对该紧急维修提出异议将会启动表决程序。二是明确维修资金紧急使用的情形，发生危及房屋使用和人身财产安全等紧急情况，并将相应行政主管部门或专业机构的认定意见作为紧急情况使用维修资金的依据。三是规范维修资金紧急使用的程序，方便各县（市、区）更好的组织实施，确保维修资金紧急使用公开透明、方便快捷。四是明确没有业主委员会和物业服务企业的小区，紧急情况下由社区居委会提出申请，街道办事处（乡镇人民政府）组织代修，保证项目维修、更新、改造的时效性。

（五）创新维修资金保险机制。为贯彻住建部提出的房屋养老金、房屋体检、房屋保险“三项制度”精神，在经业主依法表决同意的情况下，允许各县（市、区）使用维修资金购买共用部位、共用设施设备维修的保险。比如成都、杭州、宁波在国内率先使用维修资金购买电梯维修保险，取得积极成效。在经小区业主表决同意使用维修资金购买电梯维修保险后，只需要在投保前进行一次表决，投保后，在保险期内一旦发生电梯故障，由保险公司先行赔付，维修公司立即开展维修，将大大提升维修效率。同时，保险公司出于商业盈利的考虑，有动力组建专业队伍，并加装电梯监控等专业设备，时刻监控电梯运行状况，监督维保公司保质保量进行维保，减少电梯故障率的发生。《办法》出台后，将为各县（市、区）使用维修资金购买共用部位、共用设施设备维修的保险提供制度保障，从而探索化解房屋维修决策难、维修不及时等难题，促进“应修尽修”。